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高等教育自学考试毕业论文 论文题目论商品房买卖合同中买受人权益保护 主考学校：**大学 专 业： 指导教师： 考生姓名： 准考证号： 工作单位： 年 月 日 摘 要 随着中国经济近些年来高速的发展，各行各业在改革的浪潮中均有了质的飞越，其中房地产业可谓在众多行业中独领风骚。从最初的福利分房到现今的房屋商品化，中间经历过多次大大小小的变革，最终使得房地产行业成长为国家强有力的经济支柱型产业。我们在为此高兴的同时，也不得不关注到在房地产行业光鲜外表的背后所存在的个中弊端。 在商品房买卖全程中会产生诸多的纠纷，最为人们所关注的便是买受人在购买房屋过程中的权益保护问题。本文着重就商品房买卖合同概述；商品房买卖中买受人权益保护的必要性；现阶段商品房买卖合同中所存在的缺陷问题；出卖人与买受人在预售过程中会产生哪些纠纷；如何有效的保护房屋买受人的权益等问题进行分析探讨，以期能够对社会上众多购房的消费者有所提示及帮助，最大限度内减少损失。 [关键词] 房地产 商品房合同 权益保护 买受人 目 录 一、商品房买卖合同概述 2 （一）商品房买卖合同的概念 2 （二）商品房买卖合同成立的条件 2 （三）商品房买卖合同的类型 2 1、商品房现售合同 2 2、商品房预售合同 2 二、商品房买卖中买受人权益保护的必要性 3 （一）买受人作为消费者，应受到法律保护 3 （二）买受人非法律、地产专家，缺乏专业指导 4 （三）买受人购房时自我保护意识和维权意识不强 4 三、现阶段商品房买卖合同中所存在的问题 4 （一）土地使用年限缩水 4 1、住宅用地项目土地使用年限缩短 5 2、非住宅用地项目土地使用年限 5 （二） 面积条款存在漏洞 5 （三）计价方式与房价款 6 （四）关于装饰、设备标准条款过于简单 7 （五）相关税费和除房价以外的其他费用不明确 7 （六）合同正文中交房条款和附件中开发商自定逾期交房免责条款 7 四、出卖人与买受人在预售全程中会产生哪些纠纷 8 （一）认购书纠纷 8 1．认购书的效力 8 3．定金的性质 8 （二）广告不实宣传纠纷 9 1．房价误导 9 2．地位、图片误导 9 3．配套设施误导 10 4．规划、房型误导 10 （三）一房二卖纠纷 10 （四）带租约出售纠纷 11 （五）房屋质量纠纷 11 （六）房屋所有权证办理纠纷 12 1、开发商逾期违约 12 2、开发商有抵押第三方行为的 12 五、如何有效的保护房屋买受人的权益 12 （一）严控房地产开发建设的全过程 12 （二）建立建全房地产市场信息发布制度 13 （三）严格房地产开发信贷条件 13 （四）买受人积极主动的提高法律意识，加强自我保护能力 13 近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不完善，房地产市场机制的不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和媒体关注焦点。本文在这此背景下查阅并解读我国现行的相关法律法规，就商品房买卖过程中涉及到买受人权益保护的部分法律问题谈谈个人的拙见。 一、商品房买卖合同概述 （一）商品房买卖合同的概念 商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下简称为出卖人或开发商）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款签订的合同。 （二）商品房买卖合同成立的条件 在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的商品房买卖合同，它是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务作了明确规定，起到监督和保护的作用。 商品房买卖合同成立需要有以下几项条件：出卖方必须具有特定的房屋所有权或土地使用权；买卖双方当事人必须具有完全行为能力；房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信；房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益。也即合同的内容必须合法；房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。 商品房买卖合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，内容比较复杂。为保护当事人合法权益，法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行登记：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；持有建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和工交付日期；许可证程信刘国臻《房地产法学》，北京大学出版社，第14页购买商品房已经成为老百姓安居乐业的重要选择，往往需要花费大半生的积蓄。夸大宣传承诺变成了美丽的谎言跟土地管理部门签订《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让最高年