踩盘1.docVIP

踩盘 简单介绍 指到实地去看楼盘，了解楼盘各方面的信息。不是专业的人一般说去看楼。意思是，房地产从业人员（一般指专门的市场调查人员或策划人员）到其他开发商开发的项目里去了解情况，进行实地调查，为自己所在公司提供参考意见的市场活动．通常采取隐瞒真实身份和目的的形式，了解楼盘项目的价格、管理、销售等各项情况，以及楼盘的大小、四至、朝向、内部装修、物业管理、绿化、公共设施用地等。几乎每个房地产公司都会进行这项活动，以获得竞争对手或者市场的情况。一般设立有关土地和房产专业的学校，都会组织学生去踩盘，或者安排作业，让学生自己去到楼盘收集信息，并运用课堂上学到的专业理论知识进行分析，这也是一种专业实习。 踩盘工具 指南针：指南针用来确定楼盘的朝向。朝向影响到楼盘的通风采光以及景观，所以对楼价影响较大，一定要搞清楚朝向。 相机：相机用来拍照，获取实地图片资料。一般要拍物业管理公司、楼栋号、公用设施、绿地、中央公园、楼栋的信箱、楼盘附近的公交路线、楼盘周边重要的设施，如学校、商业街、医院等，这些都是很重要的信息，都会对楼盘价格产生较大的影响。 铅笔、橡皮擦、白纸：用来记录楼盘的相关信息，包括道路、四至、楼盘层数、户型、楼栋号以及重要的较大面积的绿地等。 手机：用来联系老师、同学，遇到自己不能处理的问题要及时获取老师、同学的协助，如迷路、被物管人员阻止等 学生证：如果是学生去的话，最好带上自己的学生证，万一遇到物管人员的阻挠，可以出示自己的有效证件，一般他们也会理解和给予适度的支持。 注意事项 1. 要先对准备去踩盘的楼盘有大体的了解，可以上网查找相关资料，如楼盘的地址、大小、去到那里的交通等 2. 要注意楼盘的物业管理人员。一般管理严格的楼盘，是不允许外人随便进入的，所以要“混”进去的话，也有技巧。要自然地走进去，不要和物管人员目光对接，让他们误以为你是业主。如果是一男一女两个人一起去的话更好，可以扮作恋人，容易进去。 3. 一些重要的信息要记录下来，舍去次要的信息。楼盘信息都可以在网上查到，为什么还要踩盘？因为网上公布的数据一定真实，只有到现场后才能了解真实的数据，比如真实的优惠，真实的价格，还有其他你在网上查不到的信息比如推广方式，现场客户流量，销售现场销售人员的配置情况，还有就是销售情况，推盘情况等等。 楼盘踩盘流程记忆点：通常有七个方面，确定问题及踩盘目的、收集信息资料、初步踩盘、踩盘设计、制定踩盘计划、现场踩盘、资料分析、撰写和提交踩盘报告。 操作指南：流程设计流程细化一、确定踩盘目的 这是进行踩盘时应首先明确的问题。目的确定以后，踩盘就有了方向，不至于出现太大的过失。也就是说，踩盘人员应明确为什么要进行踩盘，通过踩盘要解决哪些问题，有关踩盘结果对于企业来说有什么作用。如果开始抓的问题就不够准，就使以后一系列踩盘工作成为浪费，造成损失。一般来说，确定踩盘目的要有一个过程，一下子是确定不下来的。根据踩盘目的的不同，可以采用测性踩盘、描述性踩盘、因果性踩盘来确定。 探测性踩盘 当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该踩盘哪些内容时，可以采用探测性踩盘来找出症结所在，然后再作进一步研究。例如某房地产公司近几个月来销售下降，公司一时弄不清楚什么原因，是宏观经济形势不好所致？还是广告支出减少或是销售代理效率低造成的？还是消费者偏好转变的原因等等。在这种情况下，可以采用探测性踩盘，从中间商或者消费者那里收集资料，以便找出最有可能的原因。从此例可以看出：探测性踩盘只是收集一些有关资料，以确定问题所在。至于问题应如何解决，则有待于进一步踩盘研究。 描述性踩盘 描述性踩盘只是从外部联系上找出各种相关因素，并不回答因果关系问题。例如在销售过程中，发现销售量和广告有关，并不说明何者为因，何者为果。也就是说描述性踩盘旨在说明什么、何时、如何等问题，并不解释为何的问题。与探测性踩盘比较，描述性质踩盘需要有一事先拟定的计划，需要确定收集的资料和收集资料的步骤，需要对某一专门问题提出答案。 因果性踩盘 这种踩盘是要找出事情的原因和结果。例如价格和销售之间的因果关系如何？广告与销售间的因果关系如何？通常对于一个房地产公司经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂，通常有两种情况，一类是企业自己本身可以加以控制的变量，又称内生变量，例如价格、广告支出等;另一类是企业市场环境中不能控制的变量，也称外生变量，例如政府的法律、法规、政策的调控制的变量，例如价格和销售之间的因果关系如何？广告与销售间的因果关系如何？通常对于一个房地产公司经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂，通常有两种情况，一类是企业自己本身可以加以控制的变量，又称内生变量，例如价格、广告支出等;另一类是企业市场环境中不能控制的