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物业管理实务案例分析汇总 目 录 认识篇 第一单元 日常管理 业主提出不合理装修要求怎么办部分业主要随意封闭阳台怎么办业主不愿配合公共部位维修怎么办住户对维修料具提出质疑怎么办污水管道返水怎么办业主家中地板渗水怎么办酗酒后的访客自伤怎么办业主请来的装修人员要强行闯入怎么办房子没住，交不交管理费 思考篇 车辆破损进入车场后推卸责任怎么办物管理费谁说了算 纠正违章装修僵持不下怎么办 乱停车的访客蛮不讲理怎么办业主有了成见怎么办业主执意乱装空调怎么办 有人逗留损毁绿地怎么办租户乱抛脏物怎么办推拖清理装修垃圾怎么办商铺业主与顾客发生冲突怎么办业主强占他人车位怎么办访客拿住户钥匙要上楼入户怎么办 第一单元 日常管理 [案例一] 业主提出不合理装修要求怎么办 某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说不。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个好人。1995年9月1日中华人民共和国建设部令第46号?建筑装饰装修管理规定》　（略） 2．××物业管理公司装修管理规定 根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定,恳请×××业主(住户)明白您的产权内容不是一个独立的整体,而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以。对于您的房产的二次装修,将根据中华人民共和国建设部关于《家庭居室装饰装修管理规定》及市物业管理规范,进行严格的管理,同时为确保您的根本利益,特制定本规定:1.为配合管理处对装修的管理,业主(住户)装修应尽量选择管理处推荐的施工队(至少有两个以上的施工队供业主选择),这几家实力较强、信誉较好的施工队伍,经培训对本大厦房屋结构了解并在其承诺遵守本办法和其他装修规定后,在管理处监督管理下提供装修服务。2.业主有选择上述施工队和自聘有市住宅装修资格的施工队的自由,但必须经管理处资格审查后按《×××装修施工队管理办法》(详见附一)的规定进行管理。(住户)在规定范围内要进行室内装修、维修和改造。维修和改造,必须先向管理处提出申请(住户必须持业主委托书),并领取《装修申请审批表》一式一份。1.业主(住户)必须如实填报《装修申请审批表》各款内容于确定的装修日期关7天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文,上报管理处涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续,同时交纳装修金10元,需要进行施工技术审定的,按每项工程150300元计收,管理处将在收到审批表后二个工作日内给予批复。2.业主(住户)收到批复后,应带领选定的装修队负责人到管理处按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施工(见附件)。1.所有施工必须按照管理处审批的方案进行,不得有任何更改。如实际情况需要更改,必须报管理处审批,出具更改通知后方可施工。2.施工期间,业主(住户)进行现场监理并保证装修施工队严格遵守规定,按规作业,文明施工,施工期间不准装修工人在大厦内住宿。逾期完工要办理逾期手续并交纳逾期金每天50元,不办理延期手续的,管理处有权责令其停工;对于施工队的违章装修除按《市住宅装修管理规定》和《违章装修项目》的规定进行处理,对业主(住户)处以相当于施工队罚款额30%的罚款。3.装修期限:中小工程为30天,较大工程为45天,最长不超过60天,如确实需要延期,要到管理处办理延期手续。4.施工时间:每天施工时间为8:0012:00,14:00-18:00。5.装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量,严禁擅自乱接、乱拉电源线超容量用电在与管理处协商后,在管理处的监督下,在管理人员指定位置处接临时电源线,否则造成的一切后果由业主(住户)负责。6.管道供气设施和燃气用具(必须符合国家标准)的安装、维修、拆移、改装,必须由持有专业资格证书的单位施