新加坡住房启示.docVIP

新加坡、深圳、香港住房保障政策做法、经验教训和启示 自20世纪80年代以来，我国住房建设以跳跃式速度发展，目前已成为世界上建房数量最多的国家之一。就整体而言，中国住房严重短缺的时代己经基本结束。但是，随着居民住房消费需求持续扩大，住房水平要求不断提高，我国房地产市场畸形繁荣和部分城市商品住房价格上涨过快的问题日益凸显。 从目前情况看，我国房地产市场和住房保障主要矛盾问题表现在以下四个方面： 一是由于全国范围社会各阶层收入存在较大差距，房价居高不下，必然使得低收入家庭住房消费能力进一步下降，无购房能力群体的范围相应扩大。二是从2002年1月至今，全国商品房空置面积一直在1．22亿至1．43亿平方米之间波动，与强劲需求之间形成鲜明的反差。三是商品房供应的结构性矛盾相当突出，其中，价格矛盾尤为突出。四是低收入家庭基本住房需求缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供应中的比重较低，覆盖面较小，资金来源缺乏制度化规范。廉租住房制度在一些城市尚处于起步阶段，经济适用住房仍然存在许多需逐步改进和完善的问题，全国住房保障体系相对滞后。 新加坡、香港、深圳住房保障的政策及做法 在新加坡组屋分配方式中，以出售性组屋为主，但出租性组屋仍占据着一个重要地位。正是由于新加坡推行公积金制度，使得出租性组屋大大减少，出售性组屋占据主要地位。但对于一些收入过低、无力购买组屋的低收入家庭，出租性组屋仍具有重要的保障作用。 此外，新加坡拥有比较完善的租金补贴制度。一般家庭月总收入在800新元以下的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式或两房式组屋；家庭月总收入在800新元至1500新元的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式、两房式组屋或三房式组屋。租金约为市场租金的一半，其余部分由政府予以补贴。 香港在住房保障政策方面，政府做到尽量灵活和弹性地处理土地供应，使土地供应平稳。定期及准确评估房屋需求，供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。通过细致的规划，避免公共房屋用地和其他土地用途之间的冲突，并使政府能够获得最大化的卖地收入，同时制定其他相关政策，以降低所提供公屋的成本。在资金保障方面，实施公屋计划初期的财政安排。香港政府提供的是三种不同的公屋，即徙置大厦(用来安置灾民和寮屋清拆居民)、政府廉租房(用来满足居住条件欠佳的低收入家庭的需要)、前香港屋宇建设委员会(房委会的前身)提供的公屋(面向中低收入人士)，来满足不同社会经济阶层的居民需要。香港政府根据不同时期的不同需求，不断的发展和调整公屋政策及资金筹措模式。政府资助和经常性收入也为住房保障机制提供资金资助。在准入与退出机制方面，香港政府建立了一套有效的机制，其机制设计的精心严密，严格地筛选出有真正住屋需要的资助对象。 深圳住房保障政策及做法存在的普遍问题 (一)公共租赁住房保障方式较单一，货币补贴方式尚未有效施行发达国家的租赁性公共住房保障方式主要有两种，一是实物配租；二是货币补贴。而深圳市目前的公共租赁住房保障方式基本上是以实物为主，补贴方式过于单一。 (二)公共租赁住房租金设置不合理 在最开始制定公共租赁住房租金时，深圳市实际上是以市场租金指导价的70％，再结合地域因素和当地的一些特殊情况制定出来的。但总体而言，公共租赁住房租金仍存在几个方面问题：一是租金标准较高；二是租金未采用分级机制；租金基本上是一刀切的做法，收入在xx元以下的低收入家庭，无论该家庭的收入是高还是低，他们需交付的租金都是同样的。在未来的公共租赁住房租金设置工作中，应采取正向递增和分级收取租金方式，避免福利倒置，对收入标准线进一步细分，并根据收入不同标准，按照正向递增、垂直公平的原则收取租金。即收入越高，租金约高，反之，租金则低。 (三)公共租赁住房租赁时间过短，缺乏居住稳定感 2007年深圳市面向社会共租售6006套保障性住房，其中出售的经济适用住房3142套，出租的公共租赁住房2864套。2007年深圳市保障性住房的申请受理情况情况如下：公共租赁住房却出人意料的受到了冷遇，仅选择公共租赁住房的和两者都选的申请家庭，其比重只占了全部申请家庭的25．61％，大部分的人仍是偏向于购买经济适用住房。这一现象固然与深圳商品房价过高、经济适用住房价格低廉，以及上述的公共租赁住房租金过高、审核过严等因素有关，但深入分析其根本原因，应在于公共租赁住房难以给人稳定的安全感。 中国传统的思想观念是“居住有其屋”，实际上是追求一种稳定、不变的安全感，在城市化的过程中，随着城市人口规模的不断扩大，要实现“居住有其屋”这一理念，在人口不断变化的大城市已越来越难。公共租赁住房的出现，在一定程度上，解决了住房的问题，但是居住时间段，感觉不是自己的房屋，家具不敢添置，一旦超出界限，就要被请出去，是一种不合理的要求，应该供其居住时间长，让其感觉到安全，有动力