浅析社会主义市场经济与房价之间的关联.docVIP

浅析我国市场经济条件下的房屋价格 费伟健 内容摘要：本文主要从我国市场经济入手，并进行实例考察，论述社会主义市场经济条件下，土地市场、价格机制、政府的宏观调控对房屋价格所产生的影响。 关键词：市场经济、土地、价格机制、宏观调控、房屋价格 房屋为人类生产和生活提供活动空间，是人类最基本的生活资料和生产资料。我国自从取消福利分房政策，住宅建筑产品商品化以来，房屋价格一直是城镇居民所关心的一个重要问题。影响房屋价格的因素有很多，而 市场经济则是影响我国房屋价格的一个重要因素。 市场经济是指在社会经济活动中，以市场为基础，根据价值规律的客观要求来配置社会资源的经济。（扬大军、白津夫主编，《社会主义市场经济的基本理论问题》，人民出版社，2002年9月第一版第8页）由D.格林沃尔德主编的《现代经济词典》对市场经济的解释是：“一种经济组织形式，在这种方式下，生产什么样的商品，采用什么方法生产以及生产出来以后谁降得到他们的问题，都依靠供求力量来解决。”（D.格林沃尔德主编、《现代经济词典》翻译组译：《现代经济词典》，商务印书馆1981年版，第275页）当市场经济与资本主义经济制度相联系时，形成了资本主义市场经济，而当市场经济与社会主义经济制度相联系时，就成为了社会主义市场经济。社会主义市场经济除了有着市场经济的一些共性以外，又有着自身的特殊性。房屋以商品的形式出现，其价格必然同市场经济有着千丝万缕的联系，而我国的房屋价格也必然受现阶段的社会主义市场经济的影响。我国的房屋价格受市场经济的影响主要体现在以下几个方面。 一．土地市场 一般来说，房屋的最终价格包括成本价格和利润。笔者对本市几个楼盘进行了实地考察，并咨询了部分楼盘开发商，对调查的数据最后统计，发现楼盘成本价格的构成要素主要有三点，即土地成本、开发成本和税费。土地成本大约占32%，开发成本约占62%，而税费则占6%左右。可见，土地成本是房屋成本价格的一个重要组成部分。土地的价格必然对房屋的价格产生影响。 我国宪法规定，土地属于国家所有，不能作为商品买卖，因此我国不存在土地买卖市场。我国土地市场主要通过土地使用权的让渡进行土地的开发，但不出卖土地。受政府的供地计划和供地方式影响很大，具有很小的供地弹性，土地需求主要来自于房屋开发商。土地价格主要受土地出让市场的供给与需求决定。土地是人们生产和生活不可缺少的空间，随着生产力的发展，人口增长和人民生活水平的提高，人们对土地的需求总是不断增加的，但是土地资源是有限的、稀缺的、属于非再生稀缺性资源，城市土地更是有限，加上随着经济的发展，地段级差的相对变化，导致极差地租的增长，这样，土地的交换价格的总体趋势必然是上扬的。土地价格的上涨，必然使房屋的成本价上涨同时也促使了房屋最终价格的上涨。而房屋价格的上涨同时也会反过来影响土地价格。在社会市场经济条件下，用价格机制抑制对土地的过度需求，是保护土地资源、合理配置和有效利用这一稀缺资源的有效手段。 二．价格机制 价格机制是市场机制中最重要的机制。在市场经济中，在一个完全竞争、不存在垄断的市场上，决定市场价格的是供给和需求。因此市场经济条件下，房屋价格必然受市场供求关系的影响，供求关系可以说是决定房价的关键因素。在现实的市场上，商品的买卖密不可分，不能有卖没有买，也不能有买没有卖。简单而言，所谓卖，就是供给，所谓买，就是需求。需求和供给是密切联系在一起的，在价格运行中，需求和供给又是两个作用力相反的因素。一般来说，价格和需求数量成反比，价格上涨时，需求数量则会相对减少，而价格下跌时，需求数量则会相对增多。而供给数量和价格则是成正比的，即价格上涨时供给数量相应增加，价格下跌时供给数量则相应减少。供求同时变动对价格的影响取决于其变动的具体情况。供给增加，需求减少，价格下降；供给减少，需求增加，价格上升；供给的增加大于需求的增加，价格下降；供给的减少大于需求的减少，价格上升。因此，在房产市场，当房屋的供给大于需求时，房屋价格下降，而当房屋的供给小于需求时，房屋价格上涨。 自我国住宅建筑产品商品化以来，城镇居民对房屋的需求不断上升，一是随着我国经济的迅速发展，人民物质文化生活水平的不断提高，对住房要求也越来越高。二是城市化进程的加快使得城市人口增加，增加了城市住房的需求。三是城市自身建设和旧城改造加快，拆迁户不断增多，拆迁造成的被动需求在房地产市场占较大比重。四是具有中国特色国情带来的影响，上世纪70年代是中国人口的出生高峰期，现在这些人大部分为30～35岁左右，而这一年龄正是结婚成家的年龄，住房是他们必须首先解决的问题。五是现在年轻人和父母分开居住的比例越来越高，家庭规模变小，对住房的需求量就更大。这种持续上升的需求相对于目前房屋供给的不足使得房屋价格在一定时期内是持续上涨的。当然从长远看，由于价格机制的内在作用