房地产价格VS社会经济的协调发展.pdfVIP

专题聚焦 房地产价格 VS 社会经济的协调发展 ■ 文/清华大学房地产研究所 刘洪玉 沈悦 图/赵富林 在房地产业与社会经济千丝万缕的联系中，房地产价 使得市场上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失业、高利率以 格是其中最有影响力，也是最关键的一个因素。从微观角 及收入的下降，对于增量住房的需求会大幅度减少，存量住房的供给 度来看，房地产价格的波动关系到人们的生活水平；从中 则会上升。供给和需求的不匹配会导致价格的剧烈下降。相反经济高 观层次来看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分； 速增长期间一般会出现供销两旺，房地产价格稳步上升的现象。换句 从宏观角度来看，房地产价格对于一个国家国民经济的产 话说，房地产价格的变化和宏观经济基本面应当存在协调关系，如果 业结构、产业政策、产业协调发展等方面都有着重要的影 宏观经济基本面的变化能够解释房地产价格的变化，则可以认为房地 响。 产价格并没有脱离与社会经济协调发展的轨道。 能否保证房地产价格与社会经济协调发展是摆在各国 房地产价格对社会发展的作用渠道可以从居民和企业这两个部门 经济面前的一个难题，一旦处理不慎，将对社会经济产生 来分析。对于居民来说，住房和土地价格的上升具有较大的财富效应， 1 巨大的负面影响。日本20世纪90年代初的泡沫经济中，地 会刺激人们消费的增长 ，进而促进总需求的上升，但是另一方面房地 价泡沫扮演了至关重要的角色，经济泡沫崩裂后，房地产 产价格的上升也会使得包括住房在内的生活成本上升，引起其它消费 价格一蹶不振。日本政府为了刺激经济发展，想方设法刺 的减少。对于企业来说，房地产价格的上升会引起企业成本的上升，进 激房地产价格上升，但收效甚微。与之相反的是美国911事 而引起就业的减少；另一影响渠道在于房地产价格的上升会促进企业 件后，房价的上升促进了居民的消费，抵消了经济衰退、股 抵押物价值的上升，放大企业的融资能力，从而促进企业投资的增长。 市下降的负面影响。我国2002年以来各种媒体上房地产“泡 根据上述分析可以得出的结论是：一定限度内房地产价格的上升会促 沫”、地产 “过热”、价格 “虚高”的说法此起彼伏，因此 进总需求和总投资的上升，从而促进宏观经济的增长；但是如果这种 我国房地产价格是否和社会经济处在协调发展的轨道上这 上升超过了一定的限度，则会引起社会总成本的上升，对需求和投资 一问题受到各方的普遍关注。 的负面影响超过了积极影响，则会引起宏观经济的衰退。因此另一个 衡量房地产价格是否和社会经济协调发展的途径就是研究房地产价格 1、房地产价格与社会经济相互作用的渠道 与居民消费和社会投资之间的关系。 ２、对我国房地产价格与社会经济协调关系的基本判断 根据新古典经济学派的理论，房地产价格是由房地产 市场的供给和需求所决定的。宏观经济对房地产价格的作 用渠道在于宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期 根据上述基本理论，我们收集了1986——2002年我国的住房价