中国经济分析-房地产的几种归宿.pdfVIP

宏观策略专题报告 分析师 联系人 房地产的几种归宿 刘启元 杨超 S0740510120025 021 021 中国经济分析 liuqy@ yangchao@ 2012 年 10 月 12 日 投资要点  房价大幅下跌：房价大幅下跌将会带来资产负债表衰退 资产价格发生暴跌使得企业负债超过其资产，为了维持生存，企业把目标从“阳态”世界的利润最大化 转变为“阴态”世界的负债最小化，形成了资产负债表衰退，进而导致流动性陷阱发生，货币政策失效。 日本是因为房价大跌而发生资产负债表衰退的典型国家，房价大幅下跌使企业部门和家庭部门去杠杆的 过程持续多年，由于财政政策缺乏连续性，日本经济一直没有出现像样的复苏，经济陷入通货紧缩和需 求萎缩的恶性循环。  房价小幅下跌：价格小幅下跌有利于房地产市场回归健康 房价下跌有利于库存清理和淘汰产能，防止泡沫越积越大；房价小幅回落也会在一定程度上促使价格向 合理水平回归，有利于降低两极分化和社会矛盾，促进社会稳定。 韩国上世纪 80 年代后半期发生的房价暴涨引发的房地产调控使韩国房价指数在 3 年时间里下降了 13.3%，较大的供需缺口和新的政策机制使得韩国房地产投资在房价结束快速下跌期后出现了快速的回 升，进而带动了经济的复苏和股市的回暖，因此房价小幅下跌对经济的冲击是短暂而有限的。  房价基本稳定：地产价格基本保持稳定有利于经济的增长 作为具有投资属性的商品，让房价保持平稳的办法主要有以下几种：1.去除或限制其投资属性；2.避免供 需失衡；3.行政限制其涨幅。在过去的历史中，只有少数国家做到了对房价的有效控制，其中有代表性 的国家是德国及 90 年代中期的韩国。 德国房价保持稳定得益于以下几个因素：多方式增加供给、公正的第三方价格评估体系、严厉的法律以 及限制投机的税收政策。通过以上几个手段，房地产的投资属性基本已经被去除，仅保留了房屋的居住 功能，使住房与医疗、教育等一样得到政府保障；德国也因此尽量减少了经济内部蕴藏的风险，甚至外 部的风险也能被降低到最低程度。  中国房价难以出现大幅下跌 相比韩国，中国巨大的供需缺口以及仅仅限购的所谓“史上最严调控政策”不足以使房价出现大幅下跌， 若无法大幅增加供给以建立供需缺口缩窄的预期，房价的上涨压力还会持续增加。 因此，中国未来房地产调控政策的重心将转向增加房屋供给。保障中低收入者居住需求的保障性住房与 公路、铁路、医疗和教育一样具有公共品属性，政府对保障房的投资在本质上与对公路、铁路的投资没 有太多不同，改变的可能只是融资方式：公路与铁路向银行间接融资，而保障性住房的资金来源可能会 更多的向市场直接融资，更详细的分析我们将在另一篇专题报告中论述，敬请期待。