2015年杭州市土地市场分析报告.docVIP

2008年杭州市土地市场分析报告 傅楠，田传浩 浙江大学房地产研究中心 “如果冬天已经来临，春天还会远吗？”——雪莱 走进上仓桥路，杭城冬日久违的阳光透过法国梧桐稀疏的枝条，投影到一块尚有建筑废墟的平地上。这块占地面积四十余亩的土地刚刚在上年末换了东家。2008年12月30日，万钧置业以5.22亿竞拍下这块原属杭州市东南化工厂厂区的土地。拍卖锤敲定的一记闷响，除了昭告交易成功，也同时意味着杭州市2008年土地市场正式落下帷幕。 2008年杭州市土地市场没有继承丝毫上一年的激情和狂欢，44宗经营性房地产土地的低交易量没能上交一份令人满意的案卷。 而同样令人黯然神伤的事物在过去的一年之中又何其多。从雪灾到地震，从三鹿奶粉到企业裁员，国人体会的是我国处于社会转型时期的剧烈疼痛。天安门前久久无法平静的高呼让亿万泪水汹涌流下，这泪眼艰涩但却充满了倔强。 苦其心智而达其境界。2008年杭州土地市场也经历了属于它自己的阵痛期。其实缩量并不可畏，疲软并不可怕；挑战是契机，行业整理同样可以带来合理的产业升级。回顾2008，我们和行业一同走过。心中的桃花源，其实从没有离开过。 一. 2008年度杭州市土地市场概况 （一）市场概况：成交量减半，市场收缩明显 43宗出让，1宗租赁——这个来自杭州市公共资源交易中心数据让人真实感受到了今年杭州市土地市场的惨淡经营。共44宗的交易量仅是2007年的一半，2008年杭州市土地市场明显萎缩。 统计数据显示，2008年全年杭州市共成交经营性房地产土地44宗，其中土地出让43宗，土地租赁1宗。完成交易金额220.83亿元，总成交面积为160.74万平方米。土地均价为13739万/平方米。和去年相比，数量减少50%，成交土地面积减少60.74%，成交金额更是降了69.47%。 虽然全年交易收缩已成定局，但是全年交易趋势却是由少到多。上半年只有15宗地完成交易，而下半年有29宗。特别是第二季度到第三季度的大幅跳跃，让人看到上半年市场的低迷观望情绪有一定缓解，经过市场整理和行业洗牌，以及杭州市政府推出的《读地手册》的前期试探，下半年政府决定推出更多的地块，以期望市场复苏。虽然冷清局势最终没能完全改变，但下半年土地成交数量还是有很大回升，当然期间的地产行业格局已悄然发生变化，这也必将影响2009年杭州土地市场。 从土地用途上看，纯住宅用地占了13宗，占29.55%；商住综合用地有9宗，占20.45%；商业用地成交最多，为22宗，占了50%。而去年同期，杭城共出让的88宗地块中，住宅用地成交最多，成交了45宗，占总成交数的51.14%左右；商业用地次之，成交了35宗，占39.77%；商住综合用地最少，仅成交了8宗。 表1 杭州市2007-2008年土地交易情况 时间 土地宗数 土地面积 成交金额 2007 88 4093624方 5163197万 2008 44 1607358方 2208319万 降幅 - 44 - 2486266方 -3586956万 降幅比 -50% -60.74% -69.47% 住宅用地的减少也可从杭城商品房销售存量上看出端倪。根据住在杭州网统计数据显示，2008年杭州市主城区共成交了23202套房子，与去年同期相比减少了41%。住宅的积压使得住宅用地出让收到一定影响。 图1 2006～2008上半年杭州市经营性用地成交季度数据 （二）地价分析：竞价乏力，重点地块存在战略性竞争 回顾2007年杭州土地市场，从年初便一路高歌，成交价超过出让总价的就有37宗，占出让宗地总数的42%。“天价”、“地王”这些字眼频频出现在拍卖现场头条报道之中，似乎不谓高价就不合常理。各开发商也力争上游，拍卖会现场气氛热烈，竞价一轮高比一轮。但到了2008年情况突然发生了改变。 2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。再如第三季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。18宗土地的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。如08年9号地块位于九堡，与万科魅力之城仅隔一路。但是只有浙江西子房产集团1家公司参与报价，以36536万元成交，成交价只比出让起价高出20万元，楼面地价仅为5003元/平方米。 2007年百家齐鸣，由于消费市场的兴起，企业拿地冲动十分显著，往往是政府推出一块开发商就争抢一块。很多开发商围绕土地部署公司的战略发展。然而2008年开发商更多以战略目标来竞购土地。由于资金紧张，国家紧缩的信贷等产生的经营压力，盲目拿地将极有可能另企业深陷困境。因此，地块优秀、资金充裕、企业有战略发展要求，只有满足这三个条件的开发商才会在拍卖会上竞相加价。另一方面拿下这些地，也是企业未来的战略发展所在。如杭州地产大户绿城集团在5月6日竞拍下了08年1号、