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顺驰公司案例分析 来源: 第一会达风险管理 钱进 2006年9月5日对于孙宏斌来说是一个不寻常的日子，作为顺驰公司的创始人，这一天他以12.8亿元的价格出让了顺驰55％的股权，失去了对顺驰的绝对控制权。签约仪式上他对香港路劲基建公司董事长单伟豹先生说，你买了一个便宜货。12.8亿在孙宏斌看来太便宜了，顺驰当年在北京大兴的一块地就花了9.05亿，而到他出让股份的时候顺驰已经在全国有土地储备740万平米，市值超过150亿元。而随后发生的更让孙宏斌高兴不起来，2007年1月26日，路劲再次与孙宏斌达成协议，继续注资9亿元，拿下顺驰94.7％的股权，孙宏斌只持有顺驰5.3％的股权，彻底沦落为小股东。为什么一个全国性房地产公司如此低价易主？ 让我们先来看看顺驰的发家史： n 1994年3月，孙宏斌怀揣着柳传志借给他的50万元，到天津创办顺驰房地产销售代理公司。 n 1995年初，顺驰与联想一起投资开发香榭里小区。 n 2000年8月，顺驰击败众多对手，以1.72亿元的价格一举拿下天津的两个热门地块，轰动津门。 n 从2000年到2003年，顺驰在天津相继开出了60家连锁店，几乎覆盖了整个天津市场，还办起了中国第一个基于互联网的房产服务网。顺驰在房产推荐及客户资源的开发上，遥遥领先于同行。 n 到2002年底，快速成长中的顺驰在天津累计开发了30个项目，建筑面积达数百万平方米，占到天津全市房产总开发量的20%。 n 2003年7月，孙宏斌在中城房网的一次论坛上当面挑战王石：“我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。” n 2003年7月，顺驰召开蟒山会议，开始实行全国化战略。 n 2003年12月8日，顺驰进军北京，以9.05亿元拿下大兴区黄村卫星城北区一号地。 n 从2003年9月到2004年8月间，顺驰旋风般地跑马全国，共购进10多块土地，建筑面积将近1000万平方米，获得“天价制造者”的雅号。2003年，顺驰实现销售额45亿元。 n 从2004年3月到5月之间，国家推出了一系列严厉的调控措施，房地产业的冬天突然降临。5月3日，顺驰召开领导团队会议，紧急下令停止拿地。 n 2004年8月7日，海南博鳌举办全国房地产论坛，王石点名评论顺驰：“这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马。” n 2004年11月，顺驰的香港上市计划搁浅。 n 2005年10月，顺驰与美国投资银行摩根的私募谈判流产。顺驰进行大规模的人员调整，裁员20%。 n 2006年初，媒体曝光，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数估计高达46亿元。 n 2006年9月5日，顺驰与香港路劲基建公司签署了股权转让协议。孙宏斌以12.8亿元的代价，出让了55%的股权，并基本失去了对顺驰的控制权。转而他专心于一家名叫融创集团（SUNAC）的工作经营。 n 2007年1月26日，路劲基建宣布收购孙宏斌手中的剩余股权，总持股增至94.7%。 在以上记录中，不难发现蟒山会议是一个转折点，在此之前顺驰只是一个天津的地方性房地产公司，而这次会议确定了全国扩张战略。此后，顺驰迅速成为地产界的一匹黑马，2003年实现销售收入45亿，2004年就接近100亿，号称全国第一，孙宏斌更是喊出了三年后实现1000亿销售收入的惊人口号。 无疑在这段时间里顺驰是一家快速扩张的公司，但是快速扩张并没有让其最终成为中国房地产市场的领导者，反而低价易主。在当前中国经济高速发展时期，有太多的机会让企业快速扩张，在这样的机会面前，应该注意什么？如何防止快速扩张变成快速死亡？本文试图以顺驰为例进行分析，希望能够抽象出一些快速扩张企业的风险特点。 1.顺驰的战略风险分析 1.1 顺驰扩张模式介绍 地产行业是一个高投入、慢产出的行业，由于土地开发和房屋建设需要一定的周期，所以资金的周转速度较慢，而顺驰的方法有别于此，如下图所示： 在几个关键时间点里，一旦与政府达成协议，支付土地款项的时间就不易改变，顺驰所能控制的就是新楼开盘时间和支付供应商款项的时间，他们尽量缩短从拿地到新楼开盘的销售时间，而尽量拖延支付供应商的款项。一旦新楼开盘上市，用迅速回笼的售楼收入来支付剩余的款项，所以顺驰拿地的原则是：付款方式比价格更重要。支持这种运作方式的理由是顺驰管理层对未来的两个假设： 1、 房地产市场不会衰落，土地价格将不断飙升，现在的“高价”就是日后的廉价； 2、 在第一次付出土地款项到付土地尾款的时间段内，消费者能够接受由于土地价格上升而带来的房价上升。 这两条假设同时受到国家