浅析房地产开发可行性的研究.docVIP

浅析房地产开发可行性研究 可行性研究是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济分析论证并试图对其可行或不可行评价的一种科学方法，它是投资前期工作的重要内容，是投资建设程序的重要环节，是项目的投资决策中必不可少的一个工作程序。在投资项目管理中，可行性研究是指在项目投资决策之前，调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等因素，在此基础上分析投资建设方案，预测、评价项目建成后的社会经济效益，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性、经济上的合理性、技术上的先进性等，从而为投资决策提供科学依据。作为一门横跨技术科学、经济科学和自然科学三个领域的综合性科学，可行性研究近年来在企业投资、工程项目、研究课题、基本建设等各类问题的决策中得到了广泛的应用。在项目投资决策之前进行可行性研究，不但有助于减少或避免项目投资失误，而且有助于项目的顺利实施和推进，总的来说可行性研究对于项目投资决策有着非常重要的作用。 20世纪70年代开始，可行性研究的概念和方法才逐步引入我国，并运用于工业项目建设前期的技术经济分析。主要参考文献有联合国工业发展组织在1978年、1980年分别编写的《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》。在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪80年代末开始推广房地产项目可行性研究。20世纪90年代以后，房地产项目可行性研究进入快速发展的阶段。我国房地产项目可行性研究主要由政府倡导发起，1981年国家计委明确规定：“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细规定，指导我国的可行性研究工作。1987年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》，又进一步提高了我国可行性研究工作的科学化、程序化。1993年4月国家计委发出《中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和2010年《远景目标的建议》明确提出：在投资领域要明确投资主体，建立严格的投资决策风险责任制，强化投资风险约束机制，谁投资决策谁承担责任和风险。 虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展，也获得了较明显的经济、社会效益，许多国内学者也进行了理论方面的研究尝试，但是与西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在起步的初级阶段。有关可行性研究分析的理论书籍都较为模式化、简单化。房地产开发项目的经济评价，仅仅是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段之一，它强调的是根据现行财税制度和价格体系计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、租售价格的确定等，如何在可行性研究中根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，对房地产项目开发进行评价，缺乏明确和可操作性的指导意见。但国家相关主管部门对建设项目的申报、审批进行了严格控制，对建设项目的可行性研究要求更高，因此，可行性研究逐步成为建设项目决策阶段最重要的工作。 （一）、房地产开发可行性研究的概念房 地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是决定一个开发项目是否应该投资，以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法，由此考察项目经济上的合理性、盈利性，技术上的先进性、适用性，实施上的可能性、风险性。它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。 房地产开发可行性研究的目的 房地产开发可行性研究在房地产项目实施过程中至少可以达到三个主要目的：投资决策的科学性：房地产项目投资数额巨大，少到几百万、多到几十个亿。而且房地产开发项目投资周期长、牵涉面广，加之房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上取得理想的预期效益。 投资方案的优选性：可行性分析是研究一个项目能不能做，做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，