居易国际城物业管理的困境及解决 ---毕业论文.doc

河南商业高等专科学校 毕 业 论 文 　　　 　　题　　目 居易国际城物业管理的困境及解决 　　学　　号　08030301014班　级 08物业1班 　　专　　业　 物业管理　 系　别 工商管理系 作者姓名　 完成时间　2011-4-28　　　　　 　　指导教师　 　 职　称　 副教授　　　　　 居易国际城物业管理的困境及解决 一、居易国际城社区物业管理现状 居易国际城1800亩原生态湖景居住区，位于郑州市龙湖经济区，坐落于郑州东南龙湖大学城旁，郑新路与双湖大道交汇处西500米，毗邻黄帝故里，距离市中心15分钟车程。开发商是居易国际，是居易国际继开发管理“21世纪社区”、“时尚PARTY”、“青年居易EASY-GO”等项目之后的又一力作。居易国际城，规划建筑面积超过100万平方米，是目前少有的低密度纯天然多层社区。居易国际城堪称是自然与现代建筑的有机融合。从郑州中心有东西两条主干道到达居易国际城，东线是从中州大道经郑新公路进入；西线是从大学南路经107国道进入。居易国际城社区也旨在建设成为现代化的生活区。 目前，居易国际城社区的物业管理由光辉伟业物业管理公司负责。然而，光辉物业管理公司在小区物业管理方面接连遇到棘手的问题，比较典型的就是物业费纠纷和一些业主私自进行房屋改造和装修的问题的处理。例如，小区业主唐女士由于各种原因已经拖欠物业管理费两个月，所以，光辉物业管理处工作人员开会商议处理方案，甚至有工作人员提议对业主进行停水停电，来敦促唐女士交物业费。然而，这样的方法却遭致了业主们的强烈不满，要求光辉物业管理公司不得擅自侵害业主们的合法权利。再如，小区新入住的业主孙女士就是私自进行房屋改造的典型代表。物业管理员在巡视工作时，发现孙女士家在装修时私自改造房屋构架，对以承重墙进行个人改造，管理员对孙女士进行制止，并讲解，但孙女士不听劝，认为这是她个人的房子，有权对其进行处理，反说物业管理公司多管闲事，并放言：如果物业管理人员再妨碍她装修，她就告物业公司。孙女士此举令光辉物业管理公司甚是头疼，本来物业方面是依据相关管理条例合理劝说孙女士，然而孙女士的表现却让物业公司因不愿与业主关系恶化感到头疼。作为业主代表的社区业主委员会对此进行多次调解，也无果而终。 二、居易国际城小区物业管理存在的问题及原因分析 （一）收费不规范，收费难 正如前面所说的唐女士拖欠物业管理费问题，收费问题一直是物业管理工作的难点。在我国，物业管理市场尚未发育完善，相当一部分物业管理企业经营还不规范，为了追求利润，不按照合同约定提供相应服务，乱收费、重复收费现象严重，收费与服务不相符。因此，居易国际城小区物业管理部门同样面临着物业管理费收取难的问题。 究其原因，主要有：（1）人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪。（2）物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意。（3）物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议。（4）部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。 （二）业主对物业管理缺乏足够的认识 　　在居易国际城小区，受传统公房管理模式和传统意识中“自扫门前雪”观念的影响，业主们往往缺乏为他人考虑，正如前文所提到的孙女士，只顾改造自己的房屋结构，却没顾及同楼层业主的住房安全问题，在物业部门的劝说下依然我行我素，缺乏对物业管理的认识。这类业主之所以会有这样的心态，一方面是因为部分业主的物业管理消费观念尚未形成，部分小区的业主对已经商品化的房屋缺乏保养意识，同时认为自己装修自家房屋，他人无权干涉，殊不知这样的做法也会侵害他人的合法权益。另一方面是因为部分业主认为现在小区实行物业管理和之前的管理并没有多大的改变，出于对物业的不满，对物业部门的工作有抵触情绪。 （三）物业管理专业人才缺乏、服务水平低、制约行业发展 居易国际城社区的光辉伟业物业管理公司的管理人员依旧和国内大多数中小城市的物业管理公司一样，缺乏足够的专业背景。服务质量的好坏直接影响业主对物业管理的满意度。业主对我们 物业管理企业满意度的提升是衡量物业管理企业服务高低的标准。服务工作做得到位，小区业主的满意度就会逐步提升，物业管理企业的服务就会被肯定并被放在一个较理想的位置，在开展其他工作时就会得到广大业主的有力支持。反之，服务意识缺乏、服务内容单调、服务质量低下，小区业主不认可物业的服务行为，对于其它工作的展开一定不利，很多拒交物业费的事例，炒物业“鱿鱼”的事例便清楚地告诉我们这一点。 出现这样的局面，主要是因为在物业管理行业，目前国内专业从事物业管理的人才相对匮乏，缺乏先进的管理理念，加之传统管理机制的存在和准开发准管理的局面，使业主