房地产开发企业土地增值税纳税筹划的探究.pdfVIP

企业依法纳税平安经营研讨会暨中国税收筹划研究会第六届年会论文集 房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究 中南财经政法大学艾华 山东聊城大学张延辉 摘要：在房地产开发企业所涉及的税费中，土地增值税占有很大的比重，如何利用税收筹 划这一综合性、技巧性和高技术含量的工具，降低企业土地增值税纳税成本成，为房地产企 业应对低迷的市场行情谋求进一步发展的需要。本文结合土地增值税法律法规及房地产开发 企业自身特点总结出一些纳税筹划的方法，如临界点筹划法、稀释增值率法、项目合并纳税 法等，有助于房地产企业在严峻的房地产市场形势中节约纳税成本、提高竞争力、增强应对 行业风险的能力。 关键词：房地产开发企业；土地增值税：临界点：税收筹划 一、我国房地产企业发展现状及土地增值税筹划的必要性 1、房地产企业发展现状 进入2012年，房地产行业持续低迷，政府宏观调控的力度和决心使房地产市场短期内 很难再有起色。过去十年，随着房地产市场的井喷式发展，房地产行业经历了黄金十年，各 种大大小小的企业进入房地产行业以期分得一杯羹，企业数量越来越多。但是随着国家宏观 调控政策的步步紧逼，房地产业的利润被慢慢挤压，使得房地产行业利润率下降，由“暴利 行业”向“平利行业”转变。据中国房地产研究会等机构近日发布的《2012中国房地产上 市公司测评研究报告》显示，2011年上市房地产企业营业利润均值15．56亿元，同比下降 3．9096。当超额利润消失以后，激烈的行业竞争势必给企业生存带来压力，我国房地产行业 进入了优胜劣汰适者生存的时代。房企们必须改变过去依靠资金运作或与政府搞好关系权钱 交易的粗放式发展模式，静下心来修炼内功，增强企业自身软实力，提高精细化管理水平， 向管理效率要利润。 税务筹划是企业精细化管理的一部分，现在越来越多地被社会所重视，而对房地产企业 尤为重要。根据我国现行税收法规，房地产企业涉及缴纳的税费高达10种：即营业税、土 地增值税、企业所得税、城市维护建设税、房产税、印花税、契税、城镇土地使用税、耕地 占用税和教育费附加。在实践过程中，房地产企业在不违反税收法规的前提下，通过税收筹 划的手段可达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，增强 企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。 2、房企土地增值税纳税筹划的必要性 在房地产开发企业所涉及的税费中，土地增值税占有很大的比重，土地增值税是对转让 国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得 的增值额征收的一种税。它是专门针对高收入、高风险、高收益的房地产开发企业而设立的 特殊税种。 ‘ 我国房地产开发企业土地增值税税负水平很高。客观来说，我国房价过高的原因很复杂， 其中税费比重大是一个重要的原因。从国外来看，地价及税费一般占房价的20％左右，而我 151 企业依法纳税平安经营研讨会暨中国税收筹划研究会第六届年会论文集 国却高达40％一5096。在房地产应征的各种税费中，土地增值税引入关注。从行业角度看， 目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2011年土地 增值税实现收入2062．51亿元，同比增长61．3％，比上年增速回落16．3个百分点。土地增 值税收入占税收总收入的比重为2．3％。同年当中全国税收收入的增长额超过1／3来自于房 地产业，增幅在各行中居首位；土地增值税是对房地产企业收益影响最大的税种之一。总之， 房地产公司税收负担过于沉重，所以，对于房地产开发企业来说，进行合理的土地增值税税 务筹划以降低企业的总体支出，实现税负的减轻，相应增加企业的盈利将是企业现在及今后 发展中的重要研究课题。 另外，根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 由“预征制”转为“清算制”，加大了土地增值税清算工作的力度。许多地方为强化对土地 增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。这种 方法对房地产开发企业影响较大。企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。因此， 房地产企业对土地增值税的筹划就显得更加重要。 二、房企土地增值税筹划的原则 1、事先筹划原则。即税收筹划必须在纳税义务发生之前，通过对房地产公司经