北京地区小区物业法律问题研究.docVIP

北京地区小区物业法律问题研究 我国自实施物业管理以来，物业服务便成为广大公众关注的热点。我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业行业的立法明显滞后 国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。?首先，必须明确“物业”和“业主”的法律概念。“物业”和“业主”并不是法律意义上的概念。法律意义上的“物”就是指财产（包括有形财产和无形财产）。对于一幢大楼而言，就是指民（私）法上所称的“建筑物”。建筑物的“物权”就是建筑物的财产所有权。财产所有权是一种最充分、最完整的私权利，是一种绝对物权，国家公权力不得直接和主动干预。在法律意义上，物业就是指建筑物及其所有权；业主就是建筑物的所有权人。 ????其次，必须明确单元套房所有权人之间的法律关系。对于公寓建筑物而言，由众多业主组成：他们分别拥有公寓各区分单元套房的所有权。对于公寓楼这个在法律上不可分割的整体建筑物而言，建筑物的业主之间对建筑物形成一种“共有关系”：对单元套房的内部空间是“按份共有”关系，对土地使用权、公共楼道空间、设施等建筑物公共部分是“共同共有”关系。共有人内部共同享受权利、承担义务，对外，各共有人对共同债务承担连带责任。 ????再次，必须明确民事意思自治与立法之间的关系。民事意思自治就是指契约自由，国家、政府不主动