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暖气片企业：打赢调控突围战 北京派捷暖通环境工程技术有限公司 市场总监 孙持录 以“限购、限贷和限价”为主要特征的房地产调控自2011年初开始实施以来，已持续了一年半多的时间并将继续存在，出台限购政策的城市也增加到47个。房地产宏观调控象一把高悬的剑，不仅对房地行业、家庭购房和装修影响深远，为所有房地产建筑企业所关注，同时也间接而显著地影响着包括暖气片部品等建材家居企业的发展。暖气片制造业的目标客户以房地产建筑企业及装修家庭为主，房地产及装修市场的变化将很大程度上决定着对暖气片部品的需求量、需求结构和需求偏好，进而决定企业的发展战略调整。暖气片企业如何因势利导，调整战略，打赢调控突围战？ 对本轮调控的认识 1. 调控的目标 本轮房地产调控的目标在于遏制房地产投机、投资性需求，稳定房价，防止房地产领域出现严重的资产泡末，让住房回归居住功能。经过一年多的调控，效果已经显现，在大中城市，投机性需求得到有效遏制；全国房价止涨维稳。 2. 调控对房地产业的影响 房地产业内人士去年悲观地预测：“2012将是中国房地产业的寒冬。”事实证明，2012年房地产商的经营业绩如资产利润率确有明显下滑，住房销售量、新开工面积、拿地面积同比均有一定幅度的降低，房地产投资增速也放缓。与此同时，全国各地保障房建设如火如荼，一定程度上弥补了房地产市场调控所带来的房地产成交量和投资额降低。 随着2012年调控目标转变为“稳增长、控物价、调结构”，政策重心转向稳增长。在坚持稳健货币政策的基调下，有针对性地适时适度调节，过去几个月中，进入2012年以来，央行分别于于2月24日和5月18日下调存款准备金率，6月8日和7月6日实施降息。中央2012年下半年加紧实施积极的财政政策，中央和地方政府规划了新一轮的投资力度的，发改委加快了大型建设项目的审批节奏；加快支付出口退税，并抓紧落实已经出台的结构性减税等政策。随着流动性的增加、首套购房利率的下浮和房价的稳定，8月份，全国房地产业开发投资增速出现了拐点，销售面积、销售额在2012年1-2见底后降幅收窄，1-8月销售额同比出现了增长。这说明房地产调控对房地产业的影响已触底反弹，最严峻的时刻正在过去。 2012年1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点。见下图1：全国房地产开发投资增速。 资料来源：国家统计局网站 1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点。见下图2：全国商品房销售面积及销售额增速。 资料来源：国家统计局网站 由于限购政策要求本地户籍或当地纳税或社保年限规定，当前购买住房的人群集中于自住而不是为了持有升值。自住需求又分为首次置业和改善型需求，当前的刚性需求。城镇化、工业化、农业现代化、中国的两次婴儿潮到了结婚和改善需求爆发的时间，刚性需求仍然强劲。但因为是自住，购买人群更注重住宅的品质和性价比，包括供暖系统的品质和生命周期内的使用维护成本，如健康舒适、节能环保、安全耐用、初始购买成本及使用总成本。 3. 调控的未来 调控较为成功地平抑了投机需求和房价，但应该看到，由于中国投资渠道不多，对住房的偏好比较明显，进入下半年以来，一些城市房价又出现了小幅上涨，可以预见，如果放开调控，房价仍会出现报复性上涨的冲动。住建部等多个中央部委前不久明确表态，房地产调控不会放松。住房和城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。 综合分析，可以大致预估未来房地产的调控最有可能将沿着这样的轨迹：限购政策并未退出的迹象，还会在很长一段时期继续执行，继续遏制投机性需求；二套房的首付比例和利率仍会比首套房的首付比例和贷款利率要高，以释放住房刚性需求，抑制投资性需求，防止资产泡沫和和金融风险升高；房价不会出现快速上涨，房价收入比逐渐会更加合理，住房回归居住本质功能；高端有市场，低端有保障即各种类型的保障性住房。 二、调控对暖气片行业的潜在影响 1. 对市场需求量和增速的影响 暖气片部品产市场需求量需求量与房地产开发投资尤其是新开工面积呈线性正相关，且滞后12个月左右。总的来说，房地产调控造成了暖气片部品产市场需求量增速放缓，但依然会有平稳较快的增长（年增长率5%-15%），过去一些行业高速（年增长率15%-30%）增长的局面短期内恐难再现，但需求总量基数依然庞大。新开工面积可以视作暖气片部品生产的领先1年指标， 2011年全国房屋新开工面积174952万平方米，比2010年增长了20.5%；2012年1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积511657万平方米，同比增长15.6