不动产交易风险预防机制探究--以登记生效主义下的不动产登记制度为视角.pdfVIP

不动产交易风险预防机制探究 ——以登记生效主义下的不动产登记制度为视角 罗 熹 论文提要： 不动产交易涉及公民重大财产利益，故交易安全是不动产物权变动相关法律制度的价值 追求。在登记生效主义理念下，登记公信力是不动产登记确权公示、利益平衡的推动力。而 在实践中，由于法律规定并不完备，登；己错误时有发生，登记公信力受到巨大挑战。我国现 行《物权法》对不动产登记进行了原!J!《J性规定，但还缺乏法律制度的具体架构。因此，如何 在物权法精神的指导下，通过合理的制度设计来规避交易风险，保障交易安全，维护公倍力 的权威，是不动产登记制度亟待解决的难题。同时，不动产登记制度也是行政与民事交叉问 题的难点与热点。 本文选取预防不动产交易风险这一角度，以登记生效主义模式下不动产登记制度的完善 为视角，通过对安全价值优位、登记公信力运行、公权力互动衔接等理论基础的铺垫，结合 对现有法律规定和真实案例的分析，初步提出了登记审查制度、登记信息交互机制．；}¨登记髓 记纠偏机制为核心的不动产交易风险防范机制的构建模式和基本内容，旨在强调以积极能动 的司法及行政理念出发，在公权力机关的协同作用下，加之法律制度的保障，可为不动产交 易提供强大的保护体系，使民事物权变动在行政确认阶段得以顺利完成，维护交易安全，预 防纠纷产生、同时在保障社会稳定、化解社会矛盾，建立社会诚信体系等方面有所裨益。 不动产交易区别于一般的民事行为，具有标的额高、风险火、受市场波动影响剧烈等特 点，涉及公民重大财产利益。以北京为例，一套城镇商品房动辄百万，许多百姓毕生积蓄倾 注于此，如果交易安全无从保证，社会稳定也难以维系，后果彳i堪设想。《物权法》Ⅲ台后， 以保障交易安全、降低交易风险为己任的不动产登记制度成为理论和实践的热点。 一、不动产交易风险防范机制的理论基础 (一)社会转型时期不动产登记的价值取向——安全价值的皈依 安全价值在法的价值中居于基础地位，正如霍布斯言：“人民的安全是至高无上的法律。，， 在我国经济社会转轨时期，国家法制采l社会减信体系并米完善，未形成刁i动产交易完备的安 全保护网。 后经济危机时代，国家虽不断“重拳出击”以限制房价过快增长，但房地产交易市场仍 然活跃，不动产交易已成为社会矛盾的“重灾区”，而实践中刁i动产登记趋向效率优先，过 f强调财产权高速流转，会给虚假交易等违法行为留下空间，交易风险加大，善意交易人利 益受损，纠纷层出不穷，实际上无形中增加了交易成本，也阻碍了交易效率的提高。冈此， 对于不动产交易来说，安全价值是根本，只有在安全价值得以保全f内基础上，效率价值才能 “浮出水面”。 《物权法》的基本范畴可以归纳为静态秩序和动态安全。1不动产登记制度也遵守着《物 1孙宪忠：《物权法》，社会科学文献出版社2005年版，第50页。 权法》的立法本意，将保护静态所有权秩序和动态交易安全作为制度设计的初衷。在我国社 会保障溅信体制尚未建立的情况下，如何使诚信市场主体规避风险，保障交易安全，遏制非 诚信行为对市场良性发展的威胁，在保障意思自治的民事行为的顺畅进行的基础上，保护善 意笳■人的合法利益，是不动产登记制度关注的重ti。嘶行政管理功能则退而其次，只是在 保证交易安全的基础上的哥中附加功能。 (二)登记生效主义下不动产登记制度的源泉——公信力的权威 我国《物权法》对于刁i动产登记总体采用的是登记生效主义。在登记生效主义模式 下，登记具有公信力，即推定登记权利人为法律h真正的权利人，即使后来证明该登记 锚误，法律仍然承认具有与真实的物权相同的法律效果，因此，公信力是不动产登记制 度运行的推动力，登记公信力诞生之初，【!口以维护交易安全为价值取向。 登记为不动产物权变动提供了【|11I竭家公信力支持的法律基础，使登记具有为社会一体信 NIKJ法律效力，即任何民间证明都不可比拟的困家公信力。。公信力包括推定效力和善意保 护效力，-二者效力相辅相成。当登记簿上记载的权利人与真实权利人“‘致，则登记公信力只 起到对静态安全的证明作用。而当二者不一致时，推定效力与善意保护效力结合，登记公信 力对动态安全保护的效用则发挥的淋漓尽致。2 …此可以看出，在登记生效主义卜^，登记公信力与不动产善意取得制度密切相连，其理 论内核更多体现在对善意第j人利益的关注，而当公信力