第二章不动产价格及其市场分析.pptVIP

不动产价格及其生产分析 不动产价格 不动产价格影响因素分析 不动产市场分析 不动产价格 不动产价格的概念 不动产价格的特征 不动产价格的种类 不动产价格的概念 指和平地获得他人的不动产所必须付出的代价。可以是货币额，也可以是商品或其他有价物。 不动产价格是由不动产商品的有用性、不动产供给的相对稀缺性以及人们对不动产商品的有效需求综合形成的。 不动产价格与一般商品价格的不同，主要表现为： 1.生产成本不同：地价是地租的资本化，不是“劳动价值”的货币表现。 2.折旧不同； 3.价格差异不同； 4.市场性质不同； 5.供求变化不同。 不动产价格的特征 1.不动产价格受区位的影响较大； 2.不动产价格实质上是不动产权益的价格； 3.不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。交换代价的价格即源泉价格，是其本身的价格；使用代价的租金即服务价格，是使用它一定时间的价格。 4.不动产价格与其用途相关性极大； 5.不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素影响； 6.不动产价格的影响因素可比较。 不动产价格的种类 所有权价格和使用权价格 成交价格和市场价格 理论价格和评估价格 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格 总价格、单位价格和楼面地价 基准地价、标定地价和房屋重置价格 土地价格、建筑物价格和房地价格 实际价格和名义价格 现货价格和期货价格、现房价格和期房价格 补地价 不动产价格影响因素 在现实中，不动产价格的高低是由众多影响因素对不动产价格综合作用的结果。因此，为做好不动产估价，估价人员必须充分了解各种不动产价格影响因素，并掌握它们是如何以及是在何种程度上影响不动产价格的。 1.不动产价格影响因素的特征 （1）不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同； （2）不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同； （3）不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同； （4）有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关； （5）有些价格影响因素对不动产价格的影响可以量化，有些难以量化 2.不动产价格影响因素的分类 目前对不动产价格影响因素的分类有以下几种： （1）自然因素、社会因素、经济因素和行政因素； （2）一般因素、区域因素和个别因素； （3）内部因素和外部因素。 我们依据内部因素和外部因素两类进行分析。 影响不动产价格的内部因素 内部因素是指那些来自于不动产本身的性状，且对不动产价格产生影响的因素，它们是影响不动产价格的主要因素。 依照实物形态的构成，可分为来自土地的内部因素和来自建筑物的内部因素。 来自土地的内部因素 （1）位置、面积 （2）地形、地质 （3）形状、用途 （4）“生熟”程度 （5）交通、环境 （6）城市规划限制 （7）土地使用年限 （8）土地肥力 来自建筑物的内部因素 （1）用途、质量 （2）结构、装修 （3）楼层、朝向 （4）附属设备、房屋完损程度 政策法规对建筑物有关消防、防震等设施的规定，也会对建筑物的价格有一定的影响。另外，建筑物与周围环境的适合程度、建筑物本身是否具有特别的建筑风格和纪念意义等，也会影响建筑物的价格。 影响不动产价格的外部因素 是指来自不动产外部，但对不动产价格也产生一定影响的因素。这些因素对不动产价格水平的影响虽不如上述内部因素明显，但并不影响它们会对不动产的价格产生全局性的影响。 包括：区域环境因素、经济因素、人口因素、社会因素、政策法规因素、心理因素以及国际因素。 不动产市场分析 地价与房价的关系分析 租售关系分析 地价与房价的关系分析 地价与房价的关系是衡量房屋市场和土地市场协调程度的重要指标，在成熟稳定的不动产市场中，地价与房价的关系是有一定规律的。 1.房价包容地价：土地开发与房屋建造总是一个并行和继起的总过程中的相关阶段，没有土地开发，房屋就无法建造。同样，只有前期的土地开发，没有后续的房屋建造，土地开发也就没有意义了。 综合看来，可以得出结论：土地与房屋、地产与房产是紧密结合在一起的，地价与单纯的房价也是结合在一起的。 2.地价是房价中最重要、最能动的部分：地价可以单独存在，房价则不能单独存在。 “最能动”：一般的土地即未经人类劳动加工过的生地不存在折旧，它的单位产品的价格也不会减少，反而具有不断上扬的趋势。 3.地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现 4.我国不动产市场地价与房价的现实关系：难以准确描述。 * *