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土地增值税和房产税纳税筹划 一、土地增值税概述 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上一切建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。这包括机关、团体、企业事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞，以及外国公民。土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%。 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产的收入额减除税法规定的扣除项目金额后的余额为增值额。 纳税人应当自转让房地产合同签订起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 二、筹划的基本方法 1、分散收入筹划法：由于土地增值税采用的是以增值额为基础的超额累进税制，因此土地增值税筹划最关键的一点是合理合法控制、降低增值额。增值额是纳税人转让房地产的收入减除扣除项目金额后的余额。如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。 分散的方法有：（1）将可以分开单独计价的部分从整个房产中分离；（2）分别签订购房合同和装潢、装饰合同；（3）利用分别核算法分散收入。税法规定，纳税人建造普通标准住宅，如果增值率小于20%，免征土地增值税。同时，税法还规定，纳税人既建造普通标准又从事其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税待遇。 2、 “临界点”筹划法：土地增值税计算中增值率的高低决定了适用税率的高低。增值率取决于房地产开发收入和扣除项目金额。降低增值率的方法有两种：一是合理定价，通过降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。但是，价格的降低会减少企业的收益。二是增加扣除额。纳税人应当通过事先测算，制定最佳销售价格，达到降低税负、综合经济效益最佳的目的。企业可以分以下两种情况进行测算：（1）享受起征点的各收优惠而制定的销售价格。例：假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为500万元，当销售这批商品房的价格为X是时，相应的销售税金及附加为：5%×（1+7%+3%）X＝5.5%X 式中，5%为营业税、7%为城建税、3%为教育费附加。这时，其全部允许扣除项目金额为（500+5.5%X）根据起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：X＝（500+5.5%X）×（1+20%）得X=642.4万元。当售价为642.4万元时，增值率为0.全部允许扣除金额＝500+5.5%×642.4＝535.33万元，也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.4万元内，才能享受免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。（2）通过提高售价达到增加收益的目的。当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例；假定此时售价为642.4+Y，相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%Y（销售税金及附加增加额），这时， 全部允许扣除项目的金额＝535.33+5.5%Y 增值额＝(642.4+Y）-（535.33+5.5%Y））））