全程策划及成功运作模式全集》（精）.pdfVIP

（）房地产投资一般周期较长，属于长期投资决策，所以资金的时间价值至关重 ! 要。动态财务分析的内部收益率、财务净现值将成为主要的决策依据。其与投资资 金使用计划和销售收入计划直接关联。资金使用方面由于开发过程的政策性规定和 房 固有模式，本系统将自动完成，详见“投资计划表”及相关的“现金流量表；而销售收入 地 产 计划是基于市场调查分析、前景预测的基础上，在初步可行性研究分析中，本程序自 项 目 行设定，详见“系数数据表”，用户可根据开发经验和市场动态，通过“修改系数数据” 全 程 程序自行修改相应数值。但需遵守销售周期与建设周期相对应的原则：如建设周期 策 划 为 年时，第一年售出率必须为 （即 ），第二、三年必须为 ；建设周期为 年 及 ## $ # % 成 时，第一、二年售出率之和必须为 ，第三年必须为 ；建设周期为 年时，第一、 功 ## $ # 运 作 二、三年售出率之和必须为 ；建设周期为 年时，第一、二、三年售出率之和必须 ## $ ! 模 式 小于## $ 。同时建议实收率取值在# $ ’ (# $ 之间，因为涉及到经营成本是以销 全 集 售收入的百分率按每年分摊的形式计算的，有时可能由于当年的售出率过低，尽管可 能总收入远大于总投资，但可行性研究计算过程中仍出现“请提高销售价格！”的提 示。这时应适当调整各年售出率，以达到一种平衡状态，而这也是比较符合实际的。 （）基础设施费的计算。本系统设定用户可以用两种方法进行计算： 按各管线 ) ! 延长米乘以单位造价计算。首先根据实际情况估算各管线延长米（初步输入数据自 动暂定延长米，详见“项目数据表”），用户可以通过实际情况或正式的市政方案管线 长，通过“修改项目数据”程序对基础延长米数进行修改，使之不断接近于实际工