房地产转让常见典型问题讲座--1.docVIP

房地产转让常见典型问题 及法律分析专题讲座1 “房地产转让”一词的表述，显而易见指的是房地产二级市场行为。 实践中包括两种情况： 一是土地使用者将土地使用权转移的行为： 　 其与出让有着明确的区别。出让是创设权利的行为，转让是让渡财产权的行为；出让是土地一级市场的行为，转让是土地二级市场的行为； 二是房屋所有者将房屋所有权转移的行为： 1建筑商、开发商将再建房地产项目或房地产转让（包括上手、下手的不断转让）的情况； 2开发商将已建成的房地产项目或房地产转让（包括上手、下手的不断转让）的情况； 3房产所有者转让房产的情况。 本专题所涉及的是：开发商将在建的房地产转让（也即“商品房期房销售”）的情况，也叫“商品房预售”。 无论是现房销售还是期房销售，都同样会涉及三种不同的付款方式：付全款（一次性付清）、分期付款（合同约定按几个阶段付款）、按揭付款。 实践中最为复杂、最易产生纠纷的便是“按揭付款”。 在“按揭付款”的情形下，“期房按揭”相对于“现房按揭”而言，问题最多、法律关系相对较为复杂。 按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。具体可定义为，属主、业主或归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。 实践中，是指购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预