地产盛夏与政策寒流的博弈.docVIP

地产盛夏与政策寒流的博弈 苏多永 张玉香 一、地产盛夏：“量价齐升”和“业绩暴涨” 1．量价齐升 2009年是房地产的“盛夏”，“量价齐升”是房地产市场火爆的真实写照。 从销售面积来看，2008年以来全国商品房月度销售面积显著下降，但随着政府“救市”的全面展开，商品房成交量快速上升，2008年12月商品房成交面积达到1.3亿平方米，较11月增长0.86亿平方米，12月份成交量占到全年成交量的20.9%。2009年延续了成交量快速上升的势头，月平均成交量为0.78亿平方米，总成交量为9.37亿立方米，较2008年增长了3.16亿平方米，增幅达50.1%。即使与前期高点（2007年）相比，2009年成交量也增长了1.75亿平方米，增幅也高达22.9%，商品房成交量刷新了历史最高纪录。 从房价走势来看，我国房价在2007年4月进入新一轮增长周期，并于2008年1月达到11.3的全国房屋销售价格指数的峰值，之后开始回落，于2009年3月达到-1.3的谷底，之后一路盘升，2010年1月已大幅回升至9.5，离前期高低仅差1.8，并且这轮房价上涨周期并未结束，房价仍有上升动能，因此超过前期高点毫无悬念，只是个时间问题（见图2）。如果从均价来看，2009年全国商品房销售均价已经创下了历史新高，达到4695元/平方米，同比增长22.1%，较2007年高点也增长了20.9%。 资料来源：Wind行业数据库，由笔者整理而成。 如果我们考虑地区因素，则一线城市房价上涨更快，2009年北京、上海、深圳等城市房价涨幅基本在50-90%之间，北京涨幅最大，达到82%；深圳其次，达到71%；上海涨幅也在58%。但是，二三线城市的房价并未如此“疯涨”，青岛和济南房价涨幅仅8%和13%（见表1），因此未来一段时间二三线城市的房价将成为驱动全国房价继续上涨的“急先锋”，投资性和投机性资本将向二三线城市流动。 表1：2008.1-2009.11部分城市房价上涨情况表  套均金额 北京 上海 深圳 杭州 南京 武汉 西安 青岛 济南 合肥 重庆 成都 贵阳 2008年1月 140 136 128 165 60 56 41 91 39 44 53 2008年2月 146 140 150 125 67 51 43 70 38 37 51 2008年3月 160 152 121 161 57 56 44 87 40 41 52 2008年4月 162 182 105 175 76 57 45 90 41 40 55 2008年5月 146 166 99 145 77 71 46 90 59 43 39 55 2008年6月 142 208 144 159 75 61 45 89 65 42 41 52 2008年7月 160 160 150 146 79 52 72 61 0 39 52 2008年8月 159 155 135 206 65 52 46 99 66 42 39 52 2008年9月 158 154 115 245 66 49 52 73 64 42 37 49 2008年10月 143 138 133 168 47 54 46 62 73 39 35 46 41 2008年11月 141 163 123 175 71 53 46 71 70 40 35 44 41 2008年12月 121 135 109 144 62 51 46 70 57 39 34 49 45 2009年1月 105 156 104 155 74 51 44 65 61 39 34 45 44 2009年2月 126 135 106 144 61 55 44 74 50 38 35 43 43 2009年3月 126 147 111 118 69 56 44 75 65 40 34 45 38 2009年4月 134 151 125 140 66 57 46 76 64 41 40 48 42 2009年5月 142 160 122 138 73 56 47 74 61 41 40 49 42 2009年6月 151 186 142 146 78 59 48 79 61 42 40 48 44 2009年7月 166 191 164 159 91 60 50 74 67 41 38 52 48 2009年8月 166 233 199 172 85 58 51 67 58 45 37 49 46 2009年9月 164 190 220 160 81 58 50 64 57 44 41 52 48 2009年10月 175 183 176 164 96 60 50 71 51 45 44 53 45 200