伟业天津市场研究中心08年年终报2009119.ppt

纯居住用地、综合用地成交数量及比例逐渐减少； 商业用地、工业用地成交数量及比例增加； 工业用地成为08年用地成交的主流； 土地成交性质分析 成交用地性质比重明显偏移，工业用地成主流，居住用地成交萎靡； 除远郊区域其他各区域土地成交面积均 有所增长，土地成交区域分布趋向平衡 中心城区的土地稀缺性显著 土地成交区域分布 成交土地区域偏重化明显， 远郊土地储备丰富，市区稀缺明显，环城及滨海区域储地份额渐大； 95.8 17 空港 14.5 3 天津港 1295.0 28 塘沽区 752.2 46 开发区 31.5 11 51% 2189.0 大港区 滨海区县 124.1 17 汉沽区 388.6 61 武清区 85.5 10 宁河区 273.5 53 静海区 121.4 16 蓟县区 330.7 34 31% 1323.9 宝坻区 远郊区县 317.2 21 东丽区 98.5 23 西青区 112.4 47 津南区 139.6 27 16% 667.7 北辰区 环城四区 4.6 1 南开区 60.9 6 河西区 1.6 1 河北区 11.9 11 2% 79.1 和平区 市内六区 面积 数量 比例 合计 面积 区县 区域 08年远郊区县成交比重为31%，环比07年减少3%，但成交面积涨幅高达190%； 滨海新区土地比重环比07年增长40%，为08年最为活跃区域，其中开发区和塘沽区最为突出； 环比07年土地供应结构变化明显，城市外扩步调逐步加快 土地成交结构分析 报告框架 宏观环境分析 08土地市场概况 08土地市场供需分析 08土地市场价格分析 重点企业、地块点评 土地市场分析 08天津住宅市场分析 08天津二手房市场 典型区域市场分析 市场未来走势预判 住宅市场分析 08宏观经济环境 08宏观政策回顾 08天津重点规划 宏观政策小结 08年1-12月各区域土地成交价格走势： 中心城区：受供地限制，成交量较小；单宗用地价格对整体影响性较大，单价幅度较大，价值稀缺; 环城四区：区域楼市供应低于去年，商品市场波及土地市场，区域全年单价平稳低位走势； 滨海新区：城市发展重心区域，开发节奏的加快，支撑土地量加大，地价波动明显； 远郊区县：尚未为楼市主流市场，旅游地产新兴阶段，目前地价相对较低； 土地成交区域价格走势 0 0 0 0 0 08年1-12月各区域土地成交价格走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 中心城区 5256 3513 7233 5148 8723 2172 6058 环城四区 1943 2566 442 519 365 2203 842 1670 876 451 735 1274 滨海新区 359 1605 260 472 1193 328 396 295 555 951 711 512 远郊区县 277 537 303 387 505 288 573 339 384 599 404 340 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 土地市场发展趋势 宏观政策的不确定性，房地产市场处于调整期，09年楼市尚难快速回暖，仍将处在震荡波动、逐渐触底的过程中； 土地市场将一改以前供不应求的局面，开发商拿地更加趋于理性； 新家园计划及卫星城的逐步衍生，郊县土地仍会成为未来土地供需的重点，未来远郊及滨海新区仍将承担未来城市的各项功能； 郊县区域较核心区域具备明显的土地资源，同时良好的生态是核心区域所不具备的，因此09年的郊县区域产品以生态、中大规模、低密度类复合型产品为主； 报告框架 宏观环境分析 08土地市场概况 08土地市场供需分析 08土地市场价格分析 重点企业、地块点评 土地市场分析 08天津住宅市场分析 08天津二手房市场 典型区域市场分析 市场未来走势预判 住宅市场分析 08宏观经济环境 08宏观政策回顾 08天津重点规划 宏观政策小结 与07年的“拿地正酣”相比，08年的各大企业都收紧的自己的腰包，尤其是在9月底后爆发的全球性金融危机后，上市及招拍挂的地块更成了 “烫手的山芋”而无人问津，土地流拍成为08年土地市场的主要基调； 伟业顾问天津市场研究中心有针对性的对外来实力房企及本土品牌开发商在津的拿地进行的统计分析，从而利于更深入的了解未来土地市场的发展趋势及各企业间的开发战略；外地实力房企（中海、保利、富力、绿地、鹏润、碧桂园、万通、万科、中