2011房地产估价师《房地产估价理论和方法》重点预习.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉收益法的含义； 2．熟悉收益法的理论依据； 3．掌握收益法适用的估价对象和条件； 4．熟悉收益法估价的操作步骤； 5．掌握报酬资本化法最一般的公式； 6．掌握净收益每年不变的公式； 7．掌握净收益在前若干年有变化的公式； 8．熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9．熟悉净收益按一定数额递减的公式； 10．掌握净收益按一定比率递增的公式； 11．熟悉净收益按一定比率递减的公式； 12．掌握预知未来若干年后的价格的公式； 13．掌握净收益测算的基本原理； 14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取； 15．熟悉求取净收益应注意的问题； 16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定； 17．熟悉报酬率的求取； 18．熟悉直接资本化法概述； 19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 22．掌握投资组合和剩余技术。 二、内容讲解 第八章　收益法及其运用 第三节　净收益期限的确定 收益期限是预期未来可以从估价对象那里获取收益的时间，其起点是估价时点，终点是未来不能获取收益之日。收益期限应根据建筑物剩余经济寿命、建设用地使用权剩余期限等来确定。 建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。建设用地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。来源：建设工程教育网建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有以下3种情况：①两者同时结束；②建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束；③建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。 在建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束的情况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者建设用地使用权剩余期限。 在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的建设用地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的建设用地使用权在估价时点的价值。例如，某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值时，可先求取该房地产30年收益期限的价值，然后加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权价值。 在建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，分为出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物予以补偿和不予补偿两种情况。对于出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物予以补偿的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加来源：建设工程教育网上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。对于出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。 上述收益期限的确定是针对求取建筑物所有权和土地使用权的价值而言的，如果是求取承租人权益的价值，则收益期限为剩余租赁期限。 第四节　净收益的求取 一、净收益测算的基本原理 运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，求取净收益时应从收入中扣除哪些费用、不扣除哪些费用。此外，测算出的价值对净收益也很敏感。 收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既有大量租赁实例又有营业收入，例如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是来源：建设工程教育网收益