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2014 年中国房地产市场形势与 2015 年发展展望 刘青 高聚辉 杨颖 赵阳  2014 年，全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势，部分指标出现负增长。 具体来看，房地产开发投资和资金来源增速明显回落，土地购置面积增速再次出现负增长， 房价上涨幅度逐月回落，三季度末房价同比涨幅出现负增长，不同城市间分化趋势更加明显。 一、政策影响分析 2014 年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购 买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。为抑制楼市持续下行，在“双向调控、 分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。第一阶段是，中央相继以“央 五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是 5 月起地方政府相 继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是， 9 月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一 步在 11 月份宣布降息，房地产市场也随之受益。 在中央层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度 建设上来，《新型城镇化规划》发布，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。 在货币层面，5 月份央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、 改进住房金融服务工作；9 月份，央行又出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》， 大规模放松住房信贷政策；11 月份，又再次祭起降息利器，力促经济平衡增长。 从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的权力和责任转移至各地方政府。 地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。一线城市的楼市政策仅有微调， 以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而那些库存量较高、供大于求的城市，地方 政府积极出台利好政策，全力去库存。 从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下， 全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交量有所回升，房价环比 跌幅也逐渐收窄。 从未来政策走向看，预计 2015 年房地产政策将延续“分类调控”的思路，政策整体保持 适度宽松，金融领域预计将继续实施降息和降准政策，房地产市场整体谨慎乐观。 二、2014年全国房地产市场运行情况 1．房地产开发投资增速明显回落 2014 年 1-10 月，全国房地产开发投资 77220 亿元，同比增长 12.4%，与2013 年全年相比 增速回落 7.4 个百分点。其中，商品住宅完成投资 52464 亿元，增长 11.1%，同比回落 8.3 个 百分点。房地产投资增幅创住房制度改革以来最低值。 2004-2014年房地产开发投资完成额及增长情况 120000 40 33.2 90000 29.6 30.2 28.1 30 60000 23.4 19.8 22.1 20 30000 20.9 12.4 16.1 16.2