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基于土地定级估价信息的市场比较法研究 刘耀林*李兴林唐旭 (武汉测绘科技大学土地科学学院，武汉市珞喻路129号 邮政编码：43(ff／9) (*深圳市规划国土局宝安分局，前进路293号邮政编码：518101) 摘要：本文探讨了在土地定衄估价信息系统中如何利用土地定级和基准地价评估的成果，进行宗地评估的技 术和方法，将市场比较法与基准地侪体系有机地蛄夸，设计了相应的数据结构和隶古I自动提取匹配和计算的各 种算法，在土地定级估馋信惠系统中实现了基于土地定级估价信惠的市埽比较法功能。 美■词：滓极估秽妒市埽此辚敏据尉囊妻分析紊甄勺～ ～一一 j≥。文～一。 l¨ ’ 一、概进 市场比较法是土地估价中最重要、最常用的方法之一，也是国际上通用的宗地估价的经典方法，国内 外关于市场比较法的理论以及市场比较法的应用范围和操作程序基本相似。 市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原理和相似性原则，将待估土地与具有替代性且在估价时 点近期市场上的土地买卖、租赁等条件类似的交易实例地产进行比较，就两者之间影响该土地价格的交易 基准期日的交易情况、交易期日、区域条件及个别因素等差别进行修正，以此估算待估土地在评估时地价 的方法。又称交易实例比较法、买卖实例比较法和市场资料比较法。 传统市场比较法的实现是通过人工采集数据、经验知识判断宗地之间的相互关系和相似程度，进而得 出待估地块的地价。各种条件的修正如交易情况修正，需要估价人员对待估宗地和比较案例凭经验随交易 实例的具体情况来判定，没有统一的尺度，缺乏定量的标准、可变性大、主观意识强。 基于土地定级估价信息的市场比较法的采用了专家选取的土地级别影响的区位因素、宗地地价修正因 素体系，并通过专家对区位因素给予影响大小的权重；在因素条件指数的确定上，区位因素采用了规程要 求的影响计算、量化方法，修正体系则是通过大量的市场交易资料统计分析结合专家的经验判定而得，具 有较强的科学性、合理性及实用性，克服了传统方法流程实现的不规范和主观性干扰，将使评估的结果更 科学、客观、合理。 区位因素和个别因素修正对房地产的价格影响很大。在应用市场比较法时，需要排除所选择交易案件 的区位因索和个别因素对土地价格的影响，这是市场比较法的一个难点和关键。 二、市场比较法因素修正体系的分析及量化 1、修正因素分析 a．交易情况 在交易的过程中，价格往往受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，如有利害关系人之间的交 易，交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易，相邻地块的合并的交易，交易税费非正常负担 的交易等，在特殊情况下交易的价格是一种偏差价格，运用市场比较法不能直接以这种价格为依据。不宜 直接作为比较对象，必须预先对交易中的不正常的情况加以修正，排除交易行为中的特殊因素，使价格正 常化，才能作为估算估价对象的比准值。 b、交易日期 选取的比较实例的交易期日与求取待估房地产价格的日期之间存在着时间上的差异，而且价格水平可 能发生变动。这种情况下应当因变动率(物价指数、地价指数、房价指数等)将比较实例在其成交日期的 价格修正到估价时点的价格。 -2】7· c、区域因素 比较法的区位因素与土地定级因素无论从对地价影响方式还是条件指标量化的计算方法都是一致的。 因此市场比较法可以应用土地定级因素分值计算结果进行区位因素修正。通过比较待估宗地与比较案例在 区域位置上的相似程度，实现的交易案例提取区位因素比较和案例交易地价的区位因素修正。 比较宗地与待估房案例在同一个地区中，一般不做区位修正，丽只是就比较宗地与待估房案例的个别 因素修正。但如果比较房地产与待怙房地产在不同一个地区中，则需要将比较宗地与待估房案例的各种区 位条件进行比较，消除区位因素对土地价格的影响。 影响土地价格的区域因素很多，形成一个因素、因子层