学员课件：第二部分 财务分析技巧.pdfVIP

第二部分 标杆房地产企业财务分析与典型实例 【说明】：我们的分析均来自市场公开信息，分析过程是客观、公正的，仅供行 业学习参考，不得用于任何商业目的。如有侵权者，我们将依法追究法律责任。 ——中央财经大学税收筹划与法律研究中心 Part 1 市场总体情况分析 一、国内房地产市场形势 在200 年金融危机之后，受政策利好、信心恢复等多重因素影响，加之大量购房需求 从200 年推迟到2009年释放，2009年房地产市场成交大幅增长，创历史新高。 2010 年初，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在肯定前期一 系列政策积极意义的同时，针对部分城市房价上涨较快的问题提出了11条意见，主要集中 在增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求， 加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设等方面。 2010年4月中旬，国务院下发 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了 实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措 施。9 月底，中央又出台多项措施，包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住 房贷 款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30％及以上；调整住房交易环节的 契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购 房套数进行了限制。 2011年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有 政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到 不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。此外，上 海、重庆积极开展房产税的相关试点工作。2011年末至 2012年 “两会”期间，政府进一步 明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。 表1 全国房地产销售情况 年份 2009年 2010年 2011年 销售金额（亿元） 38,157 52,479 59,119 销售金额增长率（%） 80.00% 18.30% 12.10% 销售面积（亿平方米） 8.53 10.43 10.99 销售面积增长率（%） 43.90% 10.10% 4.90% 平均单价(元/平方米） 4,473 5,032 5,379 GDP增长速度（%） 8.70% 10.30% 9.20% 图1 全国房地产销售增长率与GDP增长率对比图 在政府相关政策的调控下，全国房地产市场的销售额及销售面积如表 1所示，从200 年的低迷中迅速回暖后，国家政策在一定程度上抑制了房地产的过快增长，但房地产交易仍 保持着上升的势头，销售额及销售面积逐年攀升，每平方米单价也顺势上涨。 二、财务报表分析对象选择 根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同合 作发布的2011年中国房地产百强企业排名 （见表2），我们选取在中国房地产市场综合排名 靠前且已在证券市场上市的六家企业进行财务报表分析，分别为综合实力排名第一的万科 企业股份有限公司（以下简称 “万科”）、排名第三的保利房地产（集团）股份有限公 司（以下简称 “保利”）、排名第六的恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大”）、 排名第九的金地 （集团）股份有限公司 （以下简称“金地”）、排名第十一的广州富力 地产股份有限公司（以下简称“富力”）以及排名第三十四的建业地产股份有限公司（以 下简