“安泰大厦”市场报告.docVIP

一、宏观环境 1.1、宏观经济环境分析 1.1.1、经济环境更加公平与合理。 中国加入WTO后国民经济高速持续的发展，市场运营的政策环境、投资环境、商业环境、竞争环境更加公平合理并逐步与世界接轨。 1.1.2、市场的规范与开放，使整个中国房地产业充满了商机与挑战。 中国城市化进程的加速，带动了整个国内投资领域的一场变革，推动了国内房地产业的重新洗牌和管理模式的新思维、运作模式的新探讨。无论是本土化的开发还是跨区域的经营，面对越来越开放的市场，即使是国内较成功的房地产企业在竞争力、企业规模化、市场国际化、人才储备等方面也都存在差距，需要企业不断的调整和适应。尤其是土地公开招、拍、挂的市场交易方式，更需要有专业的管理团队来运作项目。 1.1.3、中国经济增长主要靠内需拉动，后发优势使经济维持20年到30年以上的高速增长。 最近三年，世界经济增长显著放慢，但中国经济一枝独秀，继续保持比较快的增长，受世界经济波动的影响较小。另外，中国的高投资率有高储蓄率作后盾，基础设施建设、设备更新改造、城市化带动的住房建设和汽车消费等将长期拉动投资增长。中国只要利用好后发优势，按照比较优势发展，经济应该可能再维持20年到30年以上和高速增长，可能最慢到2030年经济总体规模可能达到美国水平，以后超过美国。 1.1.4、整体经济下朝着宏观调控的预期目标发展。 对于上半年我国宏观经济形势的判断，官方作了这样的概括：中央宏观调控政策的作用下，经济发展中一些不稳定、不健康因素初步得到抑制，该升温的升温，该降温的在降温，该稳定的在稳定，整体经济正朝着宏观调控的预期目标发展。 1.2、政策环境 1.2.1、中国房地产业带来了前所未有的变革 2004年，是中国房地产业充满挑战与变数的一年，各项土地政策的出台、银行紧缩银根、开发门槛提高等因素给中国房地产业带来了前所未有的变革。8.31大限后，全国的1万多家房地产开展企业进入转型期，那些能够适应当前形势、真正有实力的规范企业，将会得到更大发展；否则，被淘汰出局或者被其他企业兼并也在所难免。 1.2.2、05年，房地产有史以来最大的手术年 1.2.2.1\国八条 国 八 条 时间：2005年3月26日 高度重视稳定住房价格切实负起稳定住房价格的责任大力调整住房供应结构；严格控制被动性住房需求全面监测房地产市场运行积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 地产SHOW正解：国八点在行业内引起了极大反响，因为这表明了中央政府对房地产业的态度，这些举措直指房价过快增长及房地产过热的态势，普遍认为，这是意在稳定房产投机行为。而且，有一点非常值得关注：对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。  时间：2005年月2日 加强土地调控加强房价调控完善廉租制度经济手段调控加强金融监管整顿市场秩序 地产SHOW正解：这是国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议时，对旧国八点进行的完善补充。虽然这只是对旧国八点进行完善补充，但在事后看，还是可以品出很多特别的味道。新八点最让人关注的是，这是建国以来第一次以房地产为主题的国务院常务会议。 时间：2005年月日 强化规划调控，改善住房供应结构加大土地供应调控力度，严格土地管理调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 地产SHOW正解：住房是一种生活必需品，它不可能通过完全的市场竞争达到供求均衡。七部委意见的亮点很多，比如健全住房保障体系，完善城镇廉租房制度，为低收入家庭提供可靠保障。意见对各种投机炒房行为进行打击，抑制房价过快上涨的势头，让房价回归实际价值并能让广大人民群众所接受。 —马太效应越来越明显，强者更强，弱者更弱。 二、烟台市场环境 2.1、烟台市宏观经济概况 2.1.1、宏观环境分析——环境 烟台自然资源丰富。全市海岸海岛曲线长909公里，可开发的浅海滩涂900多万亩，盛产对虾、海参、鲍鱼、扇贝等70多个种类，是全国渔业基地之一；地下矿藏十分丰富，现已探明可供开采的30多种，其中黄金和滑石储量分别占全国的5/1；烟台市可耕地面积700多万亩，是中国北方有名的水果产地，土特产品久负盛名，烟台依山傍海，气候宜人，全年平均气温12℃左右，是旅游 避署的胜地，沿海有许多天然浴场。拥有一大批历史文化遗产和旅游观光景点，每年吸引着上千万中外游客光临。2004年10月12日，在中央电视台首届中国魅力城市展示盛典上，烟台被授予“最佳中国魅力城市”桂冠。 2.1.2、宏观环境分析——GDP2004年经济发展保持持续快速增长。初步核算，全市实现生产总值（GDP）1639亿元，增长18.8％（比上年，下同），经济1994年以来最高水平，高于全省