2012瑞海绿洲营销推广.ppt

第三阶段：开盘热销期 5.5——5.26 5月5日 5月26日 开盘热销期 营销目标： 5月5日 开盘热销240套 开盘后平销50套 营销关键点 如何确保开盘解筹率？ 营销原则 线上推广适当回落，营销以线下维系活动为主 * 2012 瑞海绿洲营销建议 第一部分：营销总纲建议 第二部分：开盘前营销执行建议 目录 第一部分：营销总纲建议 营销总纲 1、营销任务 2、市场预判 3、售楼部开放 4、客户积累 一、2013销售任务 ★总销目标80% 二、2013年市场预判 1月 3月 6月 8月 12月 2月春节低谷 常规淡季 政府调控 1、春节常规淡季； 2、4月5月小阳春！预计2013年国家政策比较平稳，当前政府又没有出过多政策，所以2013年3月——5月依然会是个小阳春； 3、6月8月低谷！夏季淡季来临，6——7月出现低谷可能性很大！ 4、根据中国市场特点，所以8月开始，市场会随着金九银十到来再次反弹； 观望反弹 金九银十 政策薄弱 小阳春 基于市场预判下营销节奏建议 争取市场恶化前，二批新品上市 观望反弹 二批开盘 争取在小阳春 释放首批房源， 确保成交 1月 3月 6月 8月 12月 迎合市场观望期 排号 三、当前客户积累 3月2日 售楼部开放，开始积累客户。 3月18日 前积累有效客户800组客户，开始排号，排号目标200组。 虽然当前200组排号客户还算比较理想，但相对于2013年的营销任务，排号客户量依然显得不足，特别是新客户积累量不够，所以，在开盘前，我们还有必要对市场进行新一轮拓展，增加排号量； 综上，2013营销节奏建议 3月 4月 6月 5月 8月 下滑前期 市场观望淡季 市场反弹 旺季增加排号 11月 阳春旺季 旺季放量 保成交 下滑前期新品入市 观望排号 反弹放量 3月18日 首批客户排号 5月5日 首批开盘热销 5月26日 二批入市 6月16日 二批排号 9月8日 二批开盘热销 阳春旺季 新客户排号800组 共计200组VIP 开盘当天240套 五月平销50套 二批到访800组 二批排号400组 9月开盘当天150套 9、10、11月平销240套 2013推广部署 3月 4月 6月 5月 8月 11月 首批新客户排号 5月5日 首批开盘热销 5月26日 二批入市 6月16日 二批排号 9月8日 二批开盘热销 关键点： 新客户来客量 线上推广高潮 关键点： 开盘解筹率 线下维系VIP客户 为主 关键点： 二批新产品 炒势 线上推广高潮 关键点： 淡季推广 小成本 高效率 关键点： 旺季新市场挖掘 正常平推 第二部分：开盘前营销执行建议 第一阶段：内部认购前 2.16——3.18 2 月16日 3月18日 市场特点：市场客户购房情绪普遍不高； 外出务工返乡 可能成为购房主力 营销目标：为2013 年旺季热销铺垫； 营销总纲 ——基于常规市场春节疲软 建议： 1、售楼部物料还不到位，线上推广不必过多，以线下春节维系VIP客户为主； 2、为了尽可能确保来客量，建议在这段时间抛出适当看房礼品诱引； ——鉴于外出务工人员购房市场存在： 可适当针对该市场做小众传播； 第二阶段：新客户排号期 3.18——5.5 营销目标 项目全面爆发，3月排号200组，VIP蓄客400组！ 推广目标： 市场超高关注度、认知度、短时间内积聚大量新客户； 营销原则 利用旺季，加大营销力度，一切以吸引客户到访为核心！ 3月18日 5月5日 旺季排号爆发 核心营销命题 如何最大限度吸引新客户到访？ 线下辅助命题 如何避免VIP客户在该阶段流失？ 核心命题：如何确保新客户到访？ 选择1★极具吸引力的广告引导 选择2★极具渗透性的广告覆盖 选择3 ★极具吸引力的事件吸引 选择4 ★极具诱惑力的促销吸引 瑞海绿洲市场口碑尚可的基础上， 若想再度拔高项目来访，可行的传播选择如下 1、推广上拿出杀手锏，抛出一条最具吸引力的广告诉求！ 2、增加媒体投放，用量轰炸市场； 3、举办一场极具吸引力的公关事件，主动圈客； 4、适当抛出促销策略，吸引客户上钩； 3月吸引新客户4种手段 拉客手段1、 拿出项目杀手锏