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湖南 隆回 方 大 桂 花 城（一期） 开发方案可行性研究报告 编制单位：湖南视点建筑设计有限公司 编制日期：二零一一年八月 湖南隆回方大桂花城 可 行 性 研 究 报 告 湖 南 视 点 建 筑 设 计 有 限 公 司 2011年8月 项 目 名 称：湖南隆回方大桂花城 委 托 单 位：隆回华苑房地产开发有限公司 编 制 单 位：湖南视点建筑设计有限公司 资 质 等 级：建筑工程甲级 证 书 编 号: A143002578 院 长： 审 核： 校 对： 编 制 人 员： 目 录 序言 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.3可行性研究报告编制依据 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目开发思路 3.2项目地块特征与价值分析 3.3规划设计分析 3.4产品设计建议 3.5项目实施进度 3.6营销方案 3.7机构设置 3.8节能方案 第四部分：投资估算和融资方案 4.1投资估算 4.2单位成本 第五部分:财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价 第六部分：不确定性分析 6.1盈利平衡分析 6.2敏感性分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价 7.2环境评价 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 附件： 附件1：区位图； 附件2：企业法人营业执照； 附件3：房地产开发资质证书； 附件4：拟建地国土使用证； 附件5：平面布置示意图。 序言 为改进隆回零散、无序、落后的城市开发形式，突破传统土地开发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划、适度超前、综合收益的开发原则，突出宜居隆回、幸福隆回的城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回“方大桂花城”的设想。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目所在地区经济发展状况 方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。 邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观；受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。1995年撤区并乡后，设26个乡镇，辖967个行政村、23个居委会。居住着汉族、回族、瑶族、苗族、蒙古族等24个民族。2005年底，全县总人口121.68万，少数民族2.06万人。境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观；受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。金茂大厦和荣新国际金茂大厦和荣新国际 2.5.4项目开发原则 整体规划、超前规划原则； 建设功能齐全的城市综合体的原则； 有利于提升隆回城市综合品位，塑造隆回“现代化精品小城镇”新隆回新形象的开发原则； 放大隆回开发模式在周边地区的示范性效应原则； 满足城市居民日常综合需求的原则； 第三部分：项目开发方案 3.1项目开发思路 3.1.1项目整体思考 随着城乡一体化进程的加快，提高城镇覆盖面和城镇化率，形成城镇带农村、农村促城镇已是大势所趋。我们必须要树立经营城市的理念，突出重点，把握关键，全力推进特色城镇建设。 强化规划的龙头作用，科学布局，明确特色城镇发展定位和方向。 拓展城镇发展规模，发挥城镇的辐射带动作用，带动特色城镇建设。 加大投入，加强基础设施建设，完善和提升特色城镇配套功能。培养城镇文化，扩大城镇影响力和知名度，增强特色城镇吸引力。加强城镇管理，改善城镇环境卫生，树立隆回城镇新形象，让生活更美好。 3.1.2项目开发理念 打造精品小城镇 建设活力新隆回 隆回本身已经具备一个良好的自然环境，却没有利用好。风光被阻挡在外，景观拥塞不畅，急需打通城内闭塞的小环境和城镇周边青山绿水之间的景观连接通道。 所以，隆回应充分利用现有优良的秀山丽水的自然环境条件，打造出一个“亲水 临峰 拥翠”，具有通畅开敞景观通道的山水城镇新隆回。 从整体来讲，我们是在倡导一种塑造精品城镇的城市经营文化理念。 3.1.3项目经营管理思路 随着隆回经济的不断发展，隆回整体区域城市化进程的不断推进，“经营城市”的作用和地位已经上升到了一个战略的高度。“时代隆回”是一种新的现代城市管理思路，是加快隆回城市建设的一大新战略。这种战略布局是对构成隆回城市空间和城市功能载体的自然生成成本、人力作用成本以及其他经济要素进行集聚、重组和运营，实现隆回现有环境资源、人力资源、土地资源在容量、结构、次序上的最大化、最优化。实施这一战略，要求隆回决策者们站在更高、更远、更实的角度，以城市的发展、