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试解析北京市土地一级开发市场现状 　 　 ????? 近年来，北京市的商品房价格高居全国之首，引起市政府、社会各界及广大居民的关注，要求规范市场、降低房价门槛的呼吁声不绝于耳，相关报道不断见诸报端。在今年召开的人大政协会议上一些代表也就此提出质疑和意见，他们认为，北京市商品住房价格居高不下的原因主要有：土地成本高，炒作现象比较普遍；征地拆迁成本高；市政配套行政事业费高供求比例失调，开发企业的高回报率和高利润也是房价提升的重要原因。这些意见基本包括了整个社会对北京市房价居高不下的看法。 ??北京市的房价高，社会上反映最强烈的当属土地一级市场方面的问题，为此，本文想就北京市的土地出让和使用中的问题进行一些探索。 ??一要吃饭，二要建设，兼顾生态 ??我国是一个发展中国家，人口众多，人均耕地面积资源不及世界平均水平的一半，人地矛盾十分突出。 ??另一方面，我国目前正面临着发展经济、赶超发达国家、尽快融入全球经济的形势。扩大内需，加快经济发展是我们当前的首要任务。 ??工业化和城市化快速发展必然加大对土地资源的需求，于是自然而然地也就使得经济发展与土地供应的矛盾更为突出。一方面为了发展就要占用大量土地。特别是城近郊区的耕地；另一方面，为了保障我国的粮食安全、国家安全，又不能不特别严格地保护耕地，节约使用每一寸土地。此外，为了保护生态平衡、优化环境、防治土地退化和沙漠化，还必须采取一些减少土地开发使用的措施。 ??人多地少，耕地资源匮乏已经成为我国的心腹之患，因为中国在以占全世界7%的耕地养活着全世界22%的人口，按照科学家们的预测，到2050年，如果我国不能保证人均1亩耕地的话，吃饭将成为突出的难以解决的问题。 ??“一要吃饭，二要建设，兼顾生态”是当前我们的用地原则。 ??北京市土地资源现状 ??房地产开发建设离不开土地，近年来北京市用于房地产开发建设的土地已经大大地超过了规划供应能力，城近郊区可用来进行开发建设的土地捉襟见肘，如何更好地利用已开发的土地使其更好地发挥效益是摆在我们面前的重要课题。 ??从市场方面看，北京市的房地产价值、价格之高，已经是不争的事实，几年来一直高居全国首位，业内专家及广大消费者在望房价兴叹的同时，普遍认为土地价格居高不下是直接影响房价的主要因素。人们在呼吁房价下调，也在呼吁土地的出让费用下降，那么北京市的土地资源情况如何呢？有关统计如下： ??北京市现有土地总面积为2461.58万亩。山地占62%，平均占38%。 ??调查显示，全市共有耕地507.58万亩，园地147.85万亩，林地951.65万亩。牧草地6.18万亩，水域136.5万亩。 ??在非农建设用地中城乡及工矿用地337.41万亩，交通用地3.7万公顷，水域9万公顷，未利用土地21.1万公顷。 ??由此可见，北京市的土地基本状况是：山地多平原少；城市大郊区相对小；人多地少，耕地更少。 ??从近年来的情况看，耕地一直呈净减趋势。 ??1996年5158817亩。 ??1997年5135000亩，比上年净减少23817亩。 ??1998年5116065亩，比上年净减少18935亩。 ??1999年5075751亩，比上年净减少40314亩。 ??2000年4981755亩，比上年净减少93996亩。 ??尽管这几年政府和主管部门每年都在想方设法增加耕地，但还不能改变其净减状况，且耕地减少的幅度越来越大。 ??显然，这与近年来的经济发展、城镇建设、房地产开发有着直接的关系。 ??这也表明，北京市的土地资源已经严重不足，在开发建设中我们已经过分地动用了宝贵的土地资源，保护土地、保护耕地已经刻不容缓。 ??那么面对这样的状况如何既能够保护土地又能够保证城市的开发建设呢？唯一的途径就是更好地利用已开发的土地资源，让它能够发挥更大的作用。 ??垄断经营是土地一级开发市场的根本 ??土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。 ??具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 ??由此可见，土地一级开发是指土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 ??《中华人民共和国土地管理法》第八条明确规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 ??《中华人民共和国土地管理法》还明确指出：全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 ??这表明，作为国有资源的土地，必须由国家