天津文化中心地块分析20090805.pptVIP

项目地块区位 项目区位环境总体分析 项目周边用地分析 项目周边用地分析 交通分析 交通分析 交通分析 交通分析 交通分析 用地的可视性 地块商业优劣势分析 地块商业优劣势分析 地块商业优劣势分析 A Global Business － Scott Wilson Business Consultancy 项目区位 项目区位总体处于天津主城区南部中环线及快速路之间，位于乐园道与越秀路及广东路交汇处之间的道路南侧，西侧紧邻越秀路，现阶段整体属于天津乐园的一部分，并处于规划中天津文化中心范围内，总占地面积7.43公顷。 道 乐 园 滨 水 道 越 秀 路 广 东 路 中 环 线 快 速 路 项目地块以北 项目区位总体所处区域以北直通天津城市核心区，距核心区内以滨江道、南京路为核心的主要商圈距离约3.5公里。项目以北的大片城区土地用途多样，其中聚集了一定量的住宅区和较多的办公设施聚集区，人口密度高，流量大，且人群构成呈现多样化。但项目地块发展商业对于这一地区的人口的吸引会与核心城区主要商圈形成一定的竞争，从空间上来看这一区域的消费人群分流会比较明显。 项目地块以西 地块以西有大量居住区，且新老小区交错分布。该地区常住人口密集，居民构成多样化，且消费习惯和消费能力也是多元化的。特别是奥体中心及水上公园周边居住区已经成为高消费能力和涉外人群的聚集区域，总体消费能力较强。此外，这一区域的已有商业多以超市为核心的社区型商业为主，商业规模小且分散，业态单一且综合性不强。 项目地块以南 地块以南同样属于住宅密集区域，且快速路以南有大量新建住宅区。其中以梅江居住板块为核心的高消费能力人群聚集区就处于项目地块以南，并被友谊路直接连通。同样，这一区域的已有商业多以超市为核心的社区型商业为主，商业规模小且分散，业态单一且综合性不强。 项目地块以东 地块以东虽然也分布有一定量的住宅区，但海河会对这一地区人口的吸引起到阻隔作用，同时沿河上游的小白楼地区商业也会分流部分消费人群。 约2公里 约3公里 约3.5公里 梅江居住区 奥体中心及水上公园居住区 华苑居住区 小白楼商业区 滨江道商业区 现阶段情况分析 项目地块目前属于天津乐园北部地块，地块东侧及南侧均处于天津乐园内，而地块北侧紧邻乐园道，乐园道以北以住宅区为主，地块西侧为越秀路，越秀路以西是银河广场及天津博物馆。 地块所处文化中心范围内除天津乐园、银河广场及天津博物馆外，天津乐园以东已建成中华剧院、天津科学技术馆、天津青少年活动中心及宝丽金大酒店。 文化中心范围以外，东、南、北部分布大量住宅区，人口密度较高，沿街分布零散商业，在北部越秀路与乐园道交口及南部平江道与友谊路交口有部分办公及金融设施聚集。文化中心以西友谊路沿线公共设施较为密集，大多以商业、住宿和行政办公设施为主。 宝丽金大酒店 天津青少年活动中心 天津科学技术馆 中华剧院 国展中心 大礼堂 天津宾馆 天津博物馆 水晶宫饭店 天津迎宾馆 友谊商厦 佳怡家居 项目地块 天津乐园 文化中心范围 友谊路 滨水道（乐园道） 越秀路 广东路 隆昌路 平江道 公共设施聚集区 周边密集的住宅区提供了较大的市场基础，同时项目地块西侧的友谊路沿线是比较繁忙的区域，并已形成一定的商业和商务环境，将可以吸引更多有较高消费能力的人群来到该地区。 项目地块所处区域未来将形成由接待中心、行政中心及文化中心构成的天津行政文化中心，将增强本区域内政府行政和接待功能。 文化中心地块内南侧将新建天津博物馆、美术馆和图书馆，从现状大礼堂向东引伸景观轴线，在轴线底景布置天津大剧院，并将现有天津博物馆改为自然博物馆。未来文化中心设施将提高对外来人流的吸引力。 根据《天津市总体规划》项目地块除西侧聚集大面积公共设施外，周边以居住用地为主。 接待中心 行政中心 文化中心 未来周边规划用地分析 未来项目地块周边环境将有明显提高，同时也将吸引更多具备较高消费能力的人群到访。此外，行政功能和更多标志性景观的引入对项目商业的整体形象和功能也提出了更高的要求。 周边路网 东西向道路 项目地块北侧的乐园道（宾水道）是地块紧邻的唯一东西向干道，道路东端向北可经隆昌路联通中环线，道路向西可连接城市南向主动脉卫津路及南开区。现阶段乐园道东段的道路等级较低，路面较窄，需要进行拓宽改造以满足大型商业的发展。 南北向道路 多条南北向干道紧邻或靠近项目地块。地块紧邻的广东路及越秀路向北可与城市中心连接，但均缺乏向南的联通能力；距离地块较近的友谊路和隆昌路是联系城市中心、中环线及快速路的重要联络线，特别是友谊路可以向南一直连通外环线，这两条路将对项目地块的对外交通产生重要影响。 项目地块 与梅江居住区相连 梅江小区 —— 红磡领世郡 682路 与水上公园居住区相连 阳光100 —— 崔家码头 857路 万新村南 ——