土地一级开发模式比较研究_以北京和重庆为例.pdfVIP

土地市场 土地一级开发模式比较研究 ———以北京和重庆为例 陈春 北京大学城市与区域规划系 张婕 重庆市地产集团 一、土地一级开发的内涵 的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提 和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组 织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社 到土地一级开发的正式文件是2000 年12 月北京市 《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定:“中关村 会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地 科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区 开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征 建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开 地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、 发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土 地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确 级开发暂行办法》(京政办发[2002 ]16 号)中提出中 关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园 定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域 区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施 总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定 建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》 区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的 征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公 (京国土房管出字[2002] 1100号)对土地一级开发 的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指 共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通 政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利 一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地)， 用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度 根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应 土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用 计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使 和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市 用权的行为。对土地一级开发较为一致的看法为：必 政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级 须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建 开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发 设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出 得土地、房屋权属的行为”，并未直接将分割列入其 人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、 内。但是，该解释当时也并未明确继承房屋是否免交 房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的 契税征收机关办理减征或者免征契税手续”。因此，在 契税。直至2004年国家税务总局以国税函[2004] 1036号文发出《关于继承土地、房屋权属有关契税问国家对分割是否要交纳契税明确做出规定前，无论征 题的批复》后，才明确了：“继承土地、房屋权属，不征 收或免征，都要办理手续。房地产产权分割是否要交 契税”。与继承相比，分割虽也是“转移……权属”，但 纳契税或者可以免征，应以契税征管部门的解释为 很难说是“承受”或“取得”，当事人有一些想法是可以 准。 理解的。 马志刚/责任编辑 《契税暂行条例细则》第十六条已规定了：“纳税 2007.1期43总第313期 土地市场 让的要求。 图1：重庆市土地一级开发流程图 二、土地一级开发的模式 土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业