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2008 年深圳楼市总结与展望 美联物业（深圳）市场研究部 写字楼市场 一、二级市场 ·供应结构呈现两大变化，空置加大 深圳写字楼二级市场在经历 05-06 年的集中供应后，07-08 的新增供应相对减少很多。 其中，07 年的纯办公楼预售面积（不含商务公寓及工业厂房类写字楼，下同）仅 7 万平方 米不到，不到 06 年的 1/4，08 年情况有所好转，截止 11 月纯办公预售面积达到 17.68 万 平方米，是 07 年新增供应的 2.5 倍，不过仅是 03 年（43.92 万平方米）的 4 成。不过近几 年来，写字楼市场的供应结构已经有很大的改变，主要表现在两个方面：其一，由过去集中 在福田区转变为多点开花，不仅福田的中心区和车公庙有供应，华侨城、南山中心区、宝安 中心区及龙岗等都有供应；其二，新增写字楼的土地属性由过去的办公用地转变为办公用地、 商务公寓用地及工业厂房用地三者并举的结构，所以 2008 年（仅包括 1-11 月的数据）三 者合计之写字楼预售面积达到 35.35 万平方米，相应比 2007 年全年还要多 14.21%。由于 销售跟不上批准预售的步伐导致目前深圳办公楼二级市场空置量逐渐增大，据估计，截止今 年底其空置量将达到 30 万平方米，这一数字将创下近八年的新高，若加上办公用的商务公 寓和工业厂房的空置数据，则整个写字楼二级市场的空置将超过 40 万平方米。 图 5 历年不同属性写字楼供应对比 800000 单位：平方米 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 办公楼预售面积 商务公寓预售面积 工业厂房预售面积 （资料来源：深圳市国土局、美联物业（深圳）市场研究部） 注：1、2008*的数据仅包括 2008 年 1-11 月。 2、写字楼市场的物业主要由办公楼、商务公寓及工业厂房三大类构成，所以本文所指 办公楼仅指土地属性为办公类的物业，而写字楼则包括上述三种土地属性物业。 1 美联物业代理（深圳）有限公司研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A 座 11 楼， TEL ·08 年写字楼二级市场量价齐跌 深圳写字楼二级市场自 2007 年 7 月始，则成交量大幅降低，每月成交寥寥，尤其 07 年 10 月后成交面积更是跌破万平方米关口。据深圳市国土局的数据显示，2008 年办公楼 月均成交量仅 4400 多平方米，同比 2007 年 17400 多平方米的月均成交面积，降幅达到 3/4； 不过在 2008 年 10 月办公楼市场二级市场成交面积又重新站上万平方米关口，成交量的恢 复受惠于新增物业的低价策略。受成交量的大幅降低及供应的区域结构性差异影响，成交价 亦上下起伏不定。如图 6 所示，2008 年上半年，深圳办公楼二级市场均价在 2-3 万元/平方 米之间徘徊，2008 年下半年，又基本在 2 万元/平方米上下窄幅波动，这一价格行情基本上 回到 2006 年底。 图 6 历年办公楼二级市场成交面积及成交价格 80000 单位：平方米 成交面积 成交均价 单位：元/平方米 35000 70000