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第十章建筑物的损耗 建筑物损耗 建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。 造成建筑物损耗的因素 物质因素： 功能因素： 经济因素： 建筑物损耗的确定方法 使用年限法 d=（1-R）t/N*100% D=Cd 式中：d-建筑物损耗率 D-建筑物的耗损 R-预计的建筑物的残值率 t-建筑物已使用年限 N-建筑物耐用年限 C-建筑物的重置价值 经济年限查《房地产估价规范》（GB/T50291-1999） 钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非 生产用房80年； 钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房60年； 砖混结构一、二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用 房30年，非生产用房50年； 砖木结构一、二、三等：生产用房30年，受腐蚀的生 产用房20年，非生产用房40年； 简易结构：10年- 使用年限法 成新率q： q=1-d =（1-（1-R）t /N）*100% 当R=0时 q=（n/N）*100% n-建筑物剩余使用年限 建筑物现值V： V=Cq 观察法 损耗率=结构部分合计得分*G +装修部分合计得分*S +设备部分合计得分*B 式中： G—结构部分的评分修正系数 S—装修部分的评分修正系数 B—设备部分的评分修正系数- 不同结构类型房屋损耗率的评分修正系数 教材第530页 综合法 损耗率=使用年限法损耗率*A1 +观察法损耗率*A2 成新率=使用年限法成新率*A1 +观察法成新率*A2 A1：0.4=40% A2：0.6=60% 综合法(考虑其他因素) 损耗率=使用年限法损耗率*A1 +观察法损耗率*A2 +其他因素损耗率*A3 成新率=使用年限法成新率*A1 +观察法成新率*A2 +其他因素成新率*A3 综合其他因素 设计等级、设计部门等级、设计水平 设防标准 施工单位等级、施工水平 使用状况、日常维修保养情况 大修、装饰情况 权数确定 一般普通建筑物 A1=A2=0.4; A3=0.2 重要建筑物及高档豪华商场、酒店 A1=A2=0.3; A3=0.4 修复费用法 通过估计建筑物恢复到原来全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值(再生产价值)的百分比确定损耗率的方法。 损耗率=修复费用/重置价值*100% 常常分主体部分、附属设备、装饰部分 建筑物现场勘察记录表 《危险房屋鉴定标准》（CJ13-86） 《工业厂房可靠性鉴定标准》（GBJ144-90） 例题 某商业楼建筑面积10550平方米，其中土建各项费用如下表（单位：元） 间接费率14%，计划利润率7%，税率4%，利税均以直接工程费为基价计算。另外已计算出给排水工程和电器照明工程费用合计162540元。试计算下列各项费用： 1.直接工程费 2.一般土建工程造价 3.建筑安装工程总造价 4.建筑安装工程单方造价 例题 根据附图计算建筑面积;灰土垫层工程量、砖砌条基工程量；内外墙、女儿墙工程量。 * 使用造成破损 自然老化 自然灾害 人为破坏 技术更新 设计变化 周边地区经济的衰退 与周边地区环境不相适应 区域的优良性发生减退。 经济年限查《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）- 有效使用年限 实际使用年限 其他 13 空调、电梯、消防 12 电气、照明 11 暖卫 10 上下水 9 外装修 8 内装修 7 楼地面 6 门窗 5 屋面 4 结构 3 墙体 2 基础 1 现场考查打分 现状 结构概况 结构名称 地下 地下 地下 局部 局部 局部 主体 层高 主体 层数 地上 建筑面积 竣工日期 结构类型 建筑名称 850045 其他费用 1669536 164017 装饰工程 441601 42220 屋面工程 364238 1560693 212206 结构工程 1888265 3480552 525833 基础工程 机械使用费 材料费 人工费 项目 780*1950 M3 880*2090 M2 1180*2390 M1 1180*1480