2009年土地掀起降价潮.doc

2009年土地掀起降价潮 ——市场从源头梳理价格格局 土地是房地产市场的源头，直接影响着商品房价格和供应量的变化。2007年上海土地市场可谓是如火如荼，一度出现地价高过楼价的现象，2008年受市场“井喷”加上全球金融危机影响，。自9月上海出现首幅住宅用地流标以来，上海2008年流拍地块（部分） 地块用地面积性质时间长风7C北块地块50799 居住 08-09 杨行镇蕰川路地块26608 居住 08-09 惠南镇东城区C6-1储备地块55103 居住 08-10 重固镇夏阳金城西侧地块（住宅用地） 43143 居住08-10 青赵路延伸段南侧地块 88687 居住商业金融08-10 枫泾镇H3H4地块 109224 居住商业金融 08-11 华新镇1号地块 144933 居住 08-11 亭林镇亭升路东侧地块 17777 居住 08-11 金山新城区E25地块 81974 居住 08-11 资料来源:上海土地资源管理局 2008年伊始上海至少有7幅土地以底价成交，2008年经营性项目土地价格较去年下降了6%，相比08年的房价增幅来看，上海土地价格下降幅度更为明显。2009年地价下降趋势也已见非常明显，嘉定区徐行镇的地块出让面积达到14.98万平方米，为今年以来单幅出让面积最大的居住类地块该地块容积率为1.0楼板价仅有1400元/平方米。而奉贤区的两块住宅用地相邻，两地块出让面积达到11.57万平方米，容积率1.31.5，楼板底价仅有560元/平方米左右这一价格已经是近三年来郊区地价的新低。土地价格于销售项目的现象2008年32号意味着开发商对未来年到年时间内房价的心理预期。开发商资金短缺造成土地流拍导致，正把部分房地产商逼向生死线开发商谨慎拿地地价普遍缩水了3－4成快速抛货土地近年来，土地出让金成为地方政府财政收入的主要来源上海商品房用地成交总金额仅为174亿元，，仅是成交金额便锐减七成土地招拍挂收益向来是GDP和政府财政收入的大头土地实现有效供应主动询价土地应对土地流标在上海2009年的第一场土地推荐会上，宝山罗店新镇主动向开发商征询其所能接受的价格预期无独有偶，上海土地市场对于境外投资者竞拍土地的相应限制在上海市规划和国土资源管理局网站上以公开答疑记录的方式悄无声息低调放松08年58号公告徐汇区衡山路12号地块的邀标方式是在特殊市场环境下，为保障地块以合理价格出让而选取的。这或许可以成为2009年土地出让方式的一个预示，即2009年政府将采取有效手段促进土地成交率上升，保证土地实现有效供应。最新修改的《上海市土地使用权出让办法》公布，规定从2009年1月1日起，上海取消土地使用金的征收刺激开发商拿地的一个信号上海市政府可能会相应调整土地土地出让结构，比如前景较好的商业2009年住宅用地供应顷，。2008年上海共发布土地招拍挂公告64个，包括各类用途地块455幅，其中成交3幅，成交率达7%，流标24幅，流标率5%。土地招拍挂公告