设计管理工作基本技术内容和要求的简明指引.docVIP

沿海绿色家园集团项目开发活动中的 设计管理工作基本技术内容和要求的简明指引 工作阶段 一、投资决策 二、项目策划 三、产品策划 四、设计管理 五、行销监理 工作理念和方法 理念：捕捉顾客与市场的商机，拓展业务 理念：创新传播生活标准，实现企业自身价 方法：利基点分析 理念：以环境景观为先导，构筑生活艺术空间 方法：价值工程分析 理念：4个1 （1寸空间,1分价值,1个成本标杆,1个顾客理念） 方法：二合三指 理念：业主立场、兑现承诺 方法：注重细部、专人现场 起始点和结束点 起始点：市场信息 结束点：土地获取 起始点：土地已经获得，开发条件已基本明确 结束点：概念性方案设计指导文件被批准 起始点：批发《开工令》 结束点：方案设计报建完成 起始点：方案获得政府批准 结束点：完成全部初设及施工图（含各专业） 起始点：卖点工程和顾客重大敏感点图纸的审查 过程：卖点工程和顾客重大敏感点施工监理 结束点：签署同意入伙的意见书和入伙通知书发出 核心工作内容和产品 土地价值评估 基础市场调研报告 控制性规划方案 项目意向书 项目投资分析报告（含CS00表）CS00表编制 以利基点是否存在为目的的大价值工程分析 各种产品形态组合下的财务分析(盈利、现金流、成本、净现值、内部收益率、回报率，有条件可采用实物期权的方法) 对188个问题的轮廓性回答 项目策略、概念、定位 产品：开发机会可行性研究报告 附件一：188个问题的轮廓性回答（项目策划书） 附件二：CS01A表 附件三：概念性方案设计指导书 熟悉情况，消化开发机会可行性研究报告 起草完成产品策划报告(以简本的形式) 概念性方案招议标 收集方案，评估每个方案的优劣，提请召开方案委员会第一次会议 确定概念性方案 “基因”导入 产品：1)产品策划报告(第一稿)要回答十个问题 2)概念性方案 3)CS01B表 4)方案设计文件 选择既定的2家策略联盟之一签定合同 委托专业设计 进入第二次二合三指 为满足“一杆两求”采取各项措施 “基因”嫁接 产品：初设、专业设计、各施工图、工程量测算 CS02表 合同清单 卖点工程和顾客重视敏感点工程 产品特征形象识别 八线工艺 “基因”落实 品牌落实 技术基础资料和设计依据 总体规划的全部成果 城市总体规划文本。 城市总体规划的主要图纸 总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸。 （详细内容和深度要求见附件1第一至第三章内容） （二） 分区规划的全部成果 （详细内容和深度要求见附件1第四章内容） （三） 控制性详细规划的全部成果 （详细内容和深度要求见附件1第五章内容，对于较大的地块无控规文件的需按控规要求完成规划方案） 修建性详细规划收集以基础资料： 2、现状居住人口详细资料，包括人口密度、人口构成，平均每户人数等； ； 6、工程地质、水文地质等资料； 等资料。的 工程测量资料的要求 1：2000—1：5000实测地形图 1：1000—1：2000实测地形图 1：500—1：1000实测地形图 1：500-1：1000竣工地形图 工程地质勘察资料的获取方法和要求 选址勘察： 要求：对拟选项目场址的稳定性和适宜性作出工程地质评价。 任务：1、收集区域地质、地形地貌、地质灾害和附近地区的工程地质资料，以及当地的建筑经验；2、踏勘现场，了解建设场地的地层、构造、岩土性质、不良地质现象和工程地质条件；3、对工程地质条件复杂但有获取土地意向的场地，进行必要的工程地质测绘和勘探工作。 初步勘察： 要求：为方案设计提供地质资料，满足建筑总平面布置、确定主要建筑物地基基础方案和不良地质防治方案的要求。 任务：1、初步查明地层、构造、岩石和土的物理力学性质、地下水埋藏条件及土壤冻结深度；2、查明场地不良地质现象的分布范围、成因、对场地稳定性的影响程度及其发展趋势；3、对地震设计烈度为7级及7及以上的建筑物，判定场地和地基的地震效应。 详细勘察： 要求：为初步设计、施工图设计提供地质资料，针对具体建筑物地基作出工程地质评价，满足地基基础设计的要求。 任务：1、查明建筑物范围内的地层、构造、岩石和土的物理力学性质，并对地基的稳定性和承载力作出评价；2、提供不良地质现象防治工程所需的设计计算资料；3、查明地下水的埋藏条件和侵蚀性，必要时查明地层的渗透性、水位变化幅度及规律；4、判定地基岩石、土和地上水在建筑物施工和使用中可能产生的变化和影响，并提出防治办法和建议。 施工勘察： 当遇下列情况之一时，应配合设计、施工单位进行施工勘察： 1、对安全等级为一、二级建筑物，应进行施工验槽； 2、基槽开挖后，岩土条件与原勘察资料不符时，应进行施工勘察； 3、地基中溶洞或土洞较发育，应查明并提出处理意见； 4、施工中出现有边坡失稳危险，应查明原因，进行监测。 设计管理工作的