商业地产常规建筑要求.docVIP

商业地产：如何引得凤凰来（中） 2007-06-05 导语： 商业地产中商业是毋庸置疑的主导者。 引文：好铺要叫“龙头旺铺”，吉利话要说“龙马精神”，生意好还要带个谐音叫生意兴“隆”。诸如此类，不一而足，迷信也好，讲究也罢，这样一来商业倒真与传说中的龙有几分神似了。 商业是一个广义的概念，其中分多种行业，每个行业之间都有千丝万缕的联系，可又各不相同。当然也有共同性，比如店铺一般都很注重市场的成熟度，大都需要在成熟区域、人口结构密集、消费能力匹配的地点开店经营。而能挑起大梁、吸引人流量的产品，往往在选址时要求更多。 百货商场选址篇 百货商场以纷繁的种类、自身的信誉与品牌集聚人气，带动和引领周边商业的发展。一般传统的百货店选址都要求在2万平方米左右的建筑面积，对建筑的柱距、层高等产品要求较超市来说宽松些，唯独对商场的地理位置、临街面、交通组织的要求较高： 一般要求停车位是每一万平方米100个的标准。 百货物业多以长期租赁为主，平均租金在4元/天/平方米以下，甚至是几毛钱（根据城市具体位置及品牌档次不同，会有较大差异），而租期较长，租金递增额度不同。 百货商场的存在可以促进区域商业成熟发展，并且提升周边土地价格，但其自身“变现”能力不强。话虽如此，近来基金机构整购百货商场、承租其物业的行为层出不穷，不过多在繁华地段，而且均为商业成熟度较高地区。 连锁超市选址篇 连锁超市是集聚人气的另一个法宝。相对百货和其他类型物业，连锁超市集聚的人气是最旺的。品牌影响度高的自然也是对建筑产品要求最为苛刻的： 部分超市甚至要求柱距在9米以上， 层高低于5米的基本属于不符合产品。 此外，对于卖场区和库房的楼板承重均有各自的严格要求。 一般大型超市面积需求在2万平方米左右，其中有约25%左右的外租区。 超市之间也有不同的侧重，有些以生鲜为主，有些以日用品为主，还有些是家居建材类的超市（有时也归为专业市场）。业态的不同决定超市的具体要求也不尽相同。以生鲜超市为例：要求配电在200——250瓦/平方米（建材超市则要求首层的层高在9米以上），此外还有自动坡梯的设置。由于是根据产品定制，成本相对高些。一般来说，超市所能支付的租金低于百货，而一般大店的租期都在十五年以上。 餐饮行业选址篇 要说谁比较容易植根生存，并且拥有较强的聚客力，那非餐饮业态莫属。中国人只要是好吃的东西，无论多远，无论多偏，食客们定会寻香而至。这也刚好应了中国有句古话：酒香不怕巷子深！好馆子哪怕刚刚开张，也会人头攒动，车水马龙，仅此便看出是中国的食文化的缩影。 餐厅的规模有大有小，大到上万平米的美食城，小到几平米的街边排档。如果讨论不同业态在商业地产经营上的性价比，面积在500平方米左右的餐饮店则独占鳌头。但这里不得不提的一点是餐饮业的前期投入相对较大，包括店面的装修、厨房设备及家具等诸多项目，同时餐饮业态对建筑产品的需求也更多、更严格： 例如，川、湘、粤、鲁等中餐都要求设有化油池、专用的排烟道、上下水、燃气等方面配置； 而西餐类因其制作特点要求，一般无需耗费太多燃气，但是对供电的要求却很高。 也正是由于餐饮业的特殊性，尤其是中餐在制作加工过程中会产生油烟、气味、噪音、热量等污染，而影响周边的居住环境，因此很多城市都对住宅底商的餐饮有比较严格的审批程序。 　 附文：大型超市选址标准 一、对商圈的要求： 1.在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达12万??15万人； 2.须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳； 3.商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4.项目周边人口畅旺，道路与项目衔接无障碍； 5.核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。 二、对物业的要求 1.物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米； 2.层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高，或在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）； 3.楼板承重在800千克/平方米以上，对期楼的要求在1000千克/平方米以上； 4.柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米； 5.正门至少提供2个主出、入口，免费外立面广告至少3个； 6.每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 7.商场要求有一定面积的广场。 三、对停车场的要求 1.至少提供300个以上地上或地下免费停车位； 2.必须为供应商提供20个以上的免费停车位； 3.如商场在社区边缘须做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地。（40尺货柜车转弯半径18米