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观点简述： 房地产行业是资金密集型行业，离不开资金的支持。但今年以来，媒体上不断出现银行开始收紧房地产贷款及上调房贷利率的报道，银行贷款的减少，以及购房成本增加导致的销售下滑，两大资金来源的收缩，势必将造成房地产企业资金紧张。 从房地产开发资金来源与房地产投资的关系来看，二者同向变动，一般房地产投资增速变动约滞后于房地产开发资金来源增速变动5个月。今年1-2月房地产开发资金来源累计同比增速较去年大幅下降14.1%至12.4%，其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速明显下跌是主要原因。 房地产企业自筹资金同比增速的下滑，主要与银行等金融机构表外业务收缩有关；定金及预收款、个人按揭贷款的下降，主要与商品房销售下滑有关；与其他分项相比，占房地产开发资金来源一定比重的国内银行贷款增速放缓幅度最小，说明银行对房地产开发企业的融资并非一刀切，在收紧信托委托贷款渠道的同时，传统贷款渠道仍保持一定比例。 短期内，从货币层面央行的态度、房地产市场的销售、银监会严控房地产贷款风险、监管层治理“非标”的态度来看，房地产资金来源趋紧或仍将持续。在资金来源趋紧的情况下，预计房地产投资下行压力仍大，或将拖累经济增长。 房地产行业是资金密集型行业，离不开资金的支持。从房地产开发资金来源与房地产投资的关系来看，二者同向变动。如图1所示，2013年房地产开发资金来源增速由2012年的12.7%升至26.5%，同期房地产开发投资增速由16.2%升至19.8%。从领先滞后关系来看，2006年至今的数据显示房地产开发资金来源增速变动领先于房地产投资增速变动约5个月。 但今年以来，媒体上不断出现银行开始收紧房地产贷款及上调房贷利率的报道：兴业银行公告“本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”；春节前后，工农中建四大国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率，光大银行和交通银行首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%。银行贷款的减少，以及购房成本增加导致的销售下滑，两大资金来源的收缩，势必将造成房地产企业资金紧张。 今年1-2月房地产开发资金来源累计同比增速较去年大幅下降14.1%至12.4%，其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速明显下跌是主要原因 2013年7月份以来，房地产开发资金来源增速呈下降趋势，但总体处于较高水平。但今年1-2月同比增速较去年大幅下降14.1%至12.4%，从主要构成项目来看，在14.1%的降幅中，银行贷款、非银行金融机构贷款、利用外资、自筹、定金及预收款、个人按揭贷款分别占1.31%、0.63%、0.18%、3.38%、5.49%、3.03%。其中，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款，这三项同比增速明显下跌是房地产开发资金来源累计同比大幅下跌的主要原因。 图1 房地产开发资金来源与开发投资完成 额累计同比（%） 图2 房地产开发资金来源各分项累计同比（%） 数据来源：wind，中债资信 数据来源：wind，中债资信 房地产企业自筹资金同比增速的下滑，主要与银行等金融机构表外业务收缩有关。在企业的自筹资金中，除了企业自有资金外，还包括负债融资、委托贷款、信托贷款等。2008年以来，随着房地产企业融资渠道的逐渐扩宽，自有资金在自筹资金中的占比逐年下降，2013年降至43.28%，而发行债券、委托贷款、信托贷款等融资占比逐年上升。1-2月房地产企业自筹资金同比增速下滑幅度大于其中自有资金，如图3所示，表明委托贷款、信托贷款等融资增速放缓幅度大于自有资金。今年以来，监管层加大整治非标力度，银行等金融机构收缩表外业务，与13年12月相比，今年1-2月社会融资总量中的委托贷款、信托贷款累计同比分别下降62.01%、96.16%，受此影响，房地产企业委托贷款、信托贷款收缩。 定金及预收款、个人按揭贷款的下降，主要与商品房销售下滑有关。房企通过预售房子，提前向购房者收取定金和分期付款，因此商品房销售与定金及预收款、个人按揭贷款基本呈同步波动，2010年之后，这种趋势同步性更明显，如图4所示。今年1-2月全国商品房销售额同比增速由2013年底的26.3%降至-3.7%，商品房销售的下降，导致定金及预收款、个人按揭贷款这两项资金来源增速放缓。而房地产销售增速的下滑，则主要与房地产企业库存高企导致供给增加，银行收紧个人贷款导致需求下降，今年以来房价环比上涨的城市个数逐月减少、购房者观望情绪加重有关。 图3 房地产开发自有资金及自筹资金分项累计同比（%） 图4 房地产开发定金及预收款、个人按揭与商品房销售额累计同比（%） 数据来源：wind，中债资信 数据来源：wind，中债资信 与其他分项相比，占房地产开发资金来源一定比重的国内银行贷款增速放缓幅度最小，说明银行对房地产开发企业的融资并