实验二房屋按揭现金的实际计算.pptVIP

实验2 房屋按揭现金的实际计算 试验目的： 运用房地产投资等相关知识，使用Excel的内部函数及相关功能，掌握房屋按揭现金的实际计算，以帮助我们进行房地产投资分析。 实验内容与要求： 使用PMT函数等Excel相关内部函数及计算功能，在房屋按揭现金的实际计算中做出合理的投资项目决策。 实验工具：Excel。 一、不同复利间隔期利率的转换 在我们筹资和借贷活动中，经常遇到这种情况：给定年利率，但是计息周期是半年一次或按季或月计算复利。那么实际的年利率与给定的年利率(称为名义年利率)必然不同。 如计算实际月利率了rEM时，由于一年中按月利率rEM计算12次复利和与按rm/m计算m 次复利的值(名义年利率)是相等的，即(1十 rm/m)m = (1 十rEM)12。则实际月利率rEM的计算公式为: rEM = (1十rm/m)m/12 -1 特别当m=1时，实际月利率可由年利率r求得： rEM=(1+r)1/2-1 在Excel中有幂函数POWER可以利用。以上讨论的复利计算，其计息周期都有一定的时间间隔，我们称为间断复利。当复利的时间间隔趋于0，即上式中的m→∞时，则为连续复利，此时 rEM= 二、PMT函数 PMT函数是年金函数，在已知期数、利率及现值或终值的条件下，返回年金，即投资(或贷款)的每期付款额(包括本金和利息)。其表达式为： PMT(rate, nper, pv, fv, type) 三、实际分析 1.等额摊还法。 房屋、耐用消费品抵押贷款的分期支付一般是按月等额偿还，但是按年或半年计复利。在金融市场上资金借贷一般使用名义年利率作为利率标价。因此，为计算抵押贷款月等额偿还额，必须先计算出实际月利率，然后按等额摊还方式分摊到每个月支付。 【例2.1】消费者为购买住房而向银行申请住房抵押贷款，以10000元为单位，10年内按月分期等额偿还，若年利率为7%，每半年计复利一次，计算每月的等额偿还额是多少？ 2.等本金还款法。 与等额摊还法相比，等本金还款法每月的还款额是不一样的，但还款额中所包含的本金偿还是一样的。因此，随着剩余还款期数的减少以及本金的偿还，每月偿还的利息在不断减少，导致每月的还款额也在不断减少，见表2-3： 3.美国的ARM 【例2.2】我们仍然使用例2.1的数据，但前5年的年利率我们按照1%计算，当然并不是银行发善心降低了利率，而是出于扩大市场的需要，提供前5年按揭支付较低的贷款品种。 ①将前面等额摊还法的工作表复制粘贴过来，见表2-5。在E1:F1两个单元格里约定了前5年计算依据的年利率为1%；在E2:F2两个单元格里约定了最高贷款限额为20%；在E3:F3两个单元格里计算了前5年支付按揭依据的实际月利率为0.08%，这通过在F3单元格里输入计算公式：“= ROUND(POWER(1+Fl/B3, B3/B2) -1, 4)”而完成；在E4: F4两个单元格里计算了前5年实际月还款额为87.43元，这通过在F4单元里输入计算公式：“= ROUND(PMT(F3, D3,-D2), 2)”而完成。 ②接下来，在F5单元格里输入：“实际月还款额”，在F6单元格里输入：“=$F$4”；在G5单元格里输入：“实际月还本金”，在G6单元格里输入：“= F6-D6”。这里的含义是：虽然前5年还款额计算依据的年利率是1%，但实际计算每月应还利息仍然是按照前面等额摊还法的算法进行的。而且，虽然实际月还款由115.90元下降到87.43元，但利息的偿还是不会变的，变化的只是本金的偿还降低了速度，由原来每月偿还57.90、58.07元等下降到每月偿还29.43、29.60元等。与原来的等额摊还法相比，相当于在月初本金的序列9942.10、9883.86元等等里面追加了少偿还的本金(E列与G列的差) 28.47元，结果上9970.57、9940.97元等等(见B7、B8等等)。 ③5年后的还款需要重新设定，见表2-6。此时，ARM已还本金2104.80元，这通过在I66单元格里输入：“= SUM(G6: G65)”计算而得，而正常情况下此时已还本金4140.89元。此时，ARM未归还的本金为：7895.20元，这通过在K63单元格里输入：“=B66”计算而得，而正常情况下此时未归还的本金只有5859.ll元。我们把表头复制粘贴在H62: K65区域，只将I65单元格里的“贷款年限”改为5年；将K63单元格里的“贷款本金”由10000元改为7895.20元；将K64单元格里的“总还款期数”由120个月修改为60个，此时，K65单元格里的“月还款额”重设为156. 19元，这通过在K65单元格里输入计算公式 “= ROUND(PMT (K62, K64,-K63), 2)”计算可得。 ④将A