XX信托吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划可行性研究报告.doc

某某信托?吉鸿地产改扩建项目 集合资金信托计划 可行性研究报告 2010年11月  第一章 信托业务摘要 3 第二章 信托资金运用方式 6 一、项目公司债务情况 6 二、项目公司名下土地情况 7 三、信托资金运用计划 9 第三章 项目介绍 10 一、项目公司概况 10 二、项目公司团队介绍 10 三．项目合作单位介绍 12 四、项目背景 12 五、项目优势及定位 13 六、项目区域经济环境及房地产市场整体分析 16 七、项目周边在售楼盘价格 19 八、项目改建进程时间安排 19 九、投资估算 20 （一）项目经济指标： 20 （二）项目投资估算及资金计划 21 十、项目经济效益分析 23 1、项目一期损益表 23 2、项目一期现金流量表测算 24 3、项目敏感性分析 25 第四章 项目要点分析 26 （一）吉鸿地产债务问题的解决 26 （二）或有负债： 26 （三）项目一期开发的拆迁问题： 28 （四）项目的开发建设： 28 （五）项目的销售： 29 第五章 信托要素分析 30 第六章 风险分析及控制 32 第七章 尽职调查 33 第一章 信托业务摘要 某某信托拟与佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司（以下简称“吉鸿地产”）合作设立“某某信托·吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划”，向投资者募集集合资金，某某信托以增资扩股、收购债权等形式将信托资金投资于吉鸿地产，占90%的股权,资金用于解决吉鸿地产的债务问题与项目一期的运作开发。 信托名称：某某信托·吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划。 受托人：某某信托股份有限公司 交易对手：佛山市南海区吉鸿房地产；开发有限公司 信托规模：4亿元，以实际募集金额为准 信托期限：18个月，满12个月可提前结束。 资金运用方式：不高于3.1亿元的信托资金用于解决吉鸿地产的债务问题。剩余资金（不低于0.9亿元）用于吉鸿地产一期项目的开发建设。 投资者收益： 认购金额 预期年收益率 100万元≤投资者＜300万元 9.8%/年 300万元≤投资者 10.3%/年 由吉鸿地产按预期收益率支付至信托专户，满第一个信托年度时支付第一年的投资者收益，信托到期时支付第二年的投资者收益，由受托人根据与投资者签订的《资金信托合同》约定进行分配。若信托计划提前结束，吉鸿地产需额外支付一个月的信托投资收益。 信托资金还款来源： （1）项目一期销售回款，预计15.4亿元； （2）获取项目公司分红和减资； （3）转让项目公司股权。 信用增级措施 1.土地使用权抵押担保。信托资金进入解决吉鸿地产有关土地查封的债务问题后，吉鸿地产所拥有的325亩土地的土地使用权抵押在某某信托名下，成为第一抵押权人。根据佛山市南海区有关土地基准地价以及相邻土地目前市场价值，该项目土地价值每亩市值不低于250万元人民币（详见第八章第四节抵押物价值分析），吉鸿地产所有500亩土地市值不低于12.5亿元人民币，用于抵押的325亩土地使用权市场价值不低于8.1亿元。 2.实际控制人连带保证担保。吉鸿地产实际控制人胡光晓对信托资金本金及预期收益的如期足额退出提供不可撤销的无限连带责任担保。 3.吉鸿地产实际控制人胡光晓承诺信托到期时胡光晓或其指定第三方以约定价款受让某某信托所持有的吉鸿地产公司股权。 4. 吉鸿地产实际控制人胡光晓出具承诺函件，承诺： （1）对吉鸿地产的或有债务提供担保。胡光晓对所有或有负债负全责，其中或有负债额度在1亿元以内的由胡光晓个人在1个月内另行安排资金解决； （2）在某某信托持股期间，胡光晓对吉鸿地产所有的投资不享受分红，胡光晓拥有吉鸿地产1.8亿元人民币债权不予追偿。 （3）若信托计划成立14个月后项目销售回款不足2亿元，则某某信托可以对项目未销售部分行使处置权。 信托报酬及支付方式 信托报酬：信托财产承担，由吉鸿地产按4%/年，每半个信托年度支付一次，信托成立之立之日起三天内支付第一笔信托报酬。 银行费用 包括保管费、代收付费等。信托财产承担，由吉鸿地产按0.2%/年，根据签署的相关协议进行支付。 管理方案 1.信托计划发行前吉鸿地产实际控制人胡光晓将1100万保证金存至某某信托指定帐户，若信托计划成立后2个月内胡光晓未能完成下列全部两个条件，则信托计划提前结束，某某信托没收保证金用以支付受益人的收益及信托费用。 1）胡光晓与所有债权人达成和解协议； 2）胡光晓对吉鸿地产新增1.5亿元借款根据某某信托要求划入指定帐户。 2.修改项目公司章程。 3.某某信托向吉鸿地产委派董事，对公司重大事项拥有一票否决权。该重大事项是指对本信托计划的运营会带来重大影响或风险的事项。主要包括：重大经济合同；经营计划；工程预算、决算；固定资产的处置；对外融资、负债；对外担保等事项。 4.某某信托管理吉鸿地产的公章。 5.某某信托