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城市化对住宅价格影响的非线性拟合及回归分析 宋功河，时伟，王永祥 [摘要]改革开放以来，城市化进程加速对城市住宅价格的上涨产生了重大影响。选取1998-2007年这个经济与城市化发展较稳定的时期作为研究阶段，根据该时期全国及地区统计数据，采用曲线拟合及回归分析的方法分析城市化进程与住宅价格的关系，并以“纳瑟姆”曲线为理论依据，简要分析函数关系存在的条件，可为住宅价格预测提供理论参考。 城市化进程是指随着社会生产力的发展，农村人口逐渐向城市转移，城市规模不断扩大，城市数量不断增加，人们的生活不断得到改善的过程。目前我国城市化进程的主要特征，是以促进城市经济发展为目的，以城市经济发展来带动人口中心化，同时以人口中心化来促进国民经济的进一步发展。近年由于住宅价格的涨落异常，住宅价格成为讨论的热点，多数学者以住宅价格组成分析了其上涨原因，但在探讨城市化进程对住宅价格影响时均采用定性描述的方法；本文根据全国及地区历年城市化的统计数据，借助统计分析软件SPSS14分别建立函数模型，将城市化进程对住宅价格的影响进行定量分析，以期提出更有参考价值的研究结论。 1、我国城市化发展现状 1.1 我国城市化发展历程 我国是农业大国，一直以来农业人口占据绝对大的比例。改革开放以来，在加快城市化进程的宏观政策下，我国城市化水平每年以1%～2%的速率匀速发展。而我国房地产市场起步较晚，大多数学者认为1998年开始房地产市场才进入稳定的发展阶段，所以本文选取1998--2007年全国和地区统计数据为样本进行分析。2007年我国的城市化水平已经达到了44.94%（见表1），已接近世界平均水平。 对比西方国家的发展经历可以发现，我国仅用短短三十年时间就走过了西方国家上百年的城市化发展历程。但必须看到，我国城市化发展水平并不均衡，建设部副部长仇保兴就曾表示，“中国城市人口高度密集，在农村流动人口中，有60%走向东南沿海，30%流向中部，西部只有10%”。 1.2 我国城市化类型 根据经济发展水平，可将城市化发展分为三类：（1）同步城市化，即城市化发展与经济增长以大致相同的速度增长，两曲线基本平行上升；（2）滞后城市化，即城市化水平落后于经济发展水平；（3）过度城市化，即城市化的速度超过了经济发展的速度。在国际上，一些拉美国家的城市化发展被公认为过度城市化，其非农业人口在城市中低级第三产业中工作，对加速经济发展的贡献并不明显，所以，在城镇人口从事低级服务行业所占的比重越大，则潜伏的过度城市化危机就越大。对中国经济而言，工业化发展是经济发展的源泉，工业化水平的提高将在很大程度上影响经济增长，因此本文采用工业化程度这一指标来体现经济发展程度。 从图1可看出，1998年我国工业化率落后城市化水平10%左右，滞后现象十分明显；随着近年工业化水平的提高，工业发展增速比城市化率增速更大，2006年达到城市化发展水平，在2007年仍保持了良好的发展态势。这说明我国城市化与经济建设正式进入稳定发展时期。 2、城市化进程对住宅价格影响的相关性分析 在分析近年我国住宅价格持续走高的根源时，多数学者将源头定位于土地价格，这从价格组成来看是合理的，但还应探究使土地供应量不足、城市商品住宅供不应求的更深层次原因。 随着经济社会的发展，城市吸引了越来越多的人口。虽然城市土地供应量逐年增长，但商品住宅的开发面积满足不了市场需求，致使住宅供不应求，价格持续上涨，这都要归因于城市化进程。城市化进程是怎样影响住宅价格的呢？下面将根据历年的数据，采用SPSS14统计分析软件，建立函数模型，分析城市化进程对住宅价格的影响。 2.1 全国商品住宅销售价格相关性及回归分析 近年我国虽然出台了多项政策以控制住宅价格，但全国房价一直保持上涨态势（见表2）。 为寻求城市化进程与住宅价格的关系，相关性及回归分析中，以城市化进程为自变量x，住宅价格为应变量y。首先根据历年城市化进程与商品房销售价格的数据作拟合优度分析，选择了一元线性、二次函数、三次函数、复合函数、对数函数、幂函数等十一种函数对统计数据进行拟合，找出拟合度最高的函数类型后进行回归分析；从运行图表（图2，表3）可看出三次函数拟合度最高，达到了0.986，这说明变量x与应变量y之间的关系与三次函数最为相似。拟合结果如下： 根据拟合优度值将回归分析界定为三次函数分析，在置信度为95%的条件下作非线性回归分析，从分析结果可知函数表达式为y 8.3×103-1.6×105x2+2.9×105x3，相关系数R 0.993且F 247.233，回归系数和回归方程的显著性检验明显通过，表明模型经济涵义合理，可以作为分析依据，即城市化进程对住宅有显著影响，属于三次函数分布。 2.2区域住宅价格相关性及回归分析 全国的统计数据有较强的一般性，在相关性分析中会产生偏差，对分