华盛国际商务花园招商报告市场篇.docVIP

第一章 市场篇 上海房地产市场总体现状和趋势　　 2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷幕，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。 　　市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据8月份，浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普涨，个别低价盘初遇价格阻力线。  从宏观上看，2002年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价控制在每平方米300元左右，最近新成立上海地产(集团)有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制，这些都表明了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。 在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商局的统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演“升级版”，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2-3年中间，将有3-10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力 桃浦区域房地产市场发展现状和趋势 上海市政府已将发展现代化作为上海今后四大新兴产业之一。 根据“十五”上海城市交通发展规划，从市有关部门了解到，普陀区桃浦镇将建成西北综合物流中心和工业园区。这个中心规划用地4.2平方公里，在建设实施中采取“自由起步，尽快升级，有点到线，形成街市，纵深推进，形成园区”的步骤。今年5月前主要完成基础建设部分，即货运交易所、中心停车场、公用型仓储区、配载一条街的建设以及网上货运交易系统等。??? 位于桃浦镇的永汇新苑，是6月上市的新盘，月售价随即上调了50～90元/平米，虽然调价，但3、4楼“高价位”房源目前还有剩余；和永汇新苑相似，宝山呼兰路、虎林路上的富浩花园，沿马路的低价房和比较经济的两房部售罄，所剩房源售价多在2900～300元/平米。 上海市都市型工业基地的前身是市属上海市桃浦工业区，是上海市最早的市级工业区之一，从20世纪50年代发展至今，成为上海市基础设施最完善、配套最齐全的工业区。90年代末期，在全市率先进行市区联手，发展都市型工业。 桃浦位于普陀区西北角，314国道横贯其中，距内环线3公里，两侧为外环线，距沪宁高速2公里，距虹桥机场约6公里，沿着外环线南可达沪杭高速、浦东新区，北可达吴淞集装箱码头、张华浜集装箱基地。优越的地理位置，吸引中外客商纷至踏来，使基地成为展示上海都市型工业的窗口。从镇政府经外环线至虹桥国际机场只需10分钟。至吴淞集装箱码头仅 20分钟。目前，真南路拓宽工程已结束， 55米宽的祁连山路延伸段工程即将付诸实施。搭乘 62、117 、832、 213等7 条公交线均可从市内各个角落赶赴镇内。铁路沪宁线、沪杭环围线、南河支线穿越本镇，上海西站、南翔站、桃浦站均在镇区域边缘。桃浦成为上海市区西北部陆、海、空交通的一个结合点。 桃浦工业园区北靠沪嘉高速，东倚祁连山路，南至真南路，西傍外环线，占地面积4.2平方公里，地理位置极其优越，成为上海市环保型精细化工的基地和都市型工业的基地。桃浦的水、电、气、通讯、道路、排污等基础设施十分齐全，上海长桥水厂与桃浦水厂可提供充足的生活用水和生产用水、在建的大场水厂竣工在即；污水由南大陆南侧九号支管排污，进入桃浦污水厂进行处理；区域内建有一个22万伏、三个3.5万伏的变电站，供电余量很大；六万门电话局和邮电支局的建设是桃浦的市政配套条件更加完善。 园区内拥有国家投资近10亿元形成的雄厚的基础设施，在园区敦煌路西侧1.8平方公里内可主导发展医药加工产业，先后引进了上海方大制药有限公司、上海中药二厂、上海制药六厂、上海兽业三维制药有限公司、上海大众制药厂等医药加工企业，形成了医药加工的集中地，在十五期间将建设成为上海的小药谷，欢迎海内外医药投资者投资落户。在敦煌路东侧1.7平方公里，区域现已利用市属存量空地、空房建造了12万平方公里的标准厂房，引进了近百家各类科技型、都市型工业企业，今后还将建造40万平方米各类标准、房型合理，规格齐全的厂房。 现有上海英雄金笔股份有限公