深圳光明商业中心旧改项目可行性研究报告_62页.doc

光明商业中心旧改项目可行性研究报告 深圳市光明房地产开发公司 2008-01-27 目 录 一、投资环境和市场研究 4 1、区域市场概况 4 2、光明市场环境 6 3、光明市场概况 9 二、项目背景 16 三、项目分析 16 1、地块解析 16 2、基本指标 18 3、SWOT分析 18 3、地块综合评价 19 四、市场定位及评估 20 1、市场定位 20 2、价格定位 21 五、项目开发实施计划 22 1、工程计划 22 2、施工进度： 22 六、地价拆迁成本分析 23 1、拆迁补偿成本 23 2、地价初步测算 26 七、项目整体经济评价 28 1、经济评价说明 28 2、不同容积率下项目的测算指标 28 3、不同容积率下的投资估算与资金筹措 29 八、项目风险防范建议 36 1、项目风险 36 2、风险防范建措施 37 九、结论及建议 38 1、项目市场条件 38 2、经济分析结论 38 十、附件 39 1、R=4.5估算表格 39 2、R=5.0估算表格 47 3、R=5.5估算表格 55  一、投资环境和市场研究 1、区域市场概况 光明新区作为深圳市北部社会经济发展的引擎将有力推动第三圈层房地产市场的发展。 目前深圳市的房地产市场呈圈层结构，特区内为第一圈层，最早完成从启动到成熟的发展历程。成为目前深圳市房地产市场最为发达的核心区域；宝安龙岗临近特区的街道组成第二圈层，直接接受特区内社会经济的辐射，同时政府加大了关外基础设施建设的力度，引发了的第二圈层房地产市场的快速发展；第三圈层：是深圳市的边缘地带，介于第二圈层和城际线之间的区域。开发量很少，且档次在中等和中下水平，整个区域形象较为落后，其房地产市场的发展需要社会经济发展的支持。光明新区即位于第三圈层。 光明新区于2007年5月成立，是四大新城之一，将是深圳市西北部经济的领跑者。参照深圳市中心区和宝安中心区的发展速度及历程，可以假设5年内基础设施完善，房地产开发启动，速度加快，公共市政工程也稳步展开。而房地产市场的成熟度及开放度与政府对基础设施和市政工程投入紧密相关。 光明新区将有助于改变边缘地带落后的现实状况，并推动第三圈层房地产市场的繁荣。新区的综合服务基地会成为房地产开发建设的热点区域，辐射石岩、沙井、松岗等街道。 光明新区房地产市场现状仍处于启动期，发展前景良好。 光明新区房地产市场处于启动期，开发量和交易量少，仍具有封闭市场的典型特征。物业类型以村民自建、福利房及微利房为主，产权不完整，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品。产品的形式多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无小区、无园林景观、生活配套不足、住宅质素较低，同质化严重。 建筑类型多层及小高层仍为客户的传统选择，高层住宅需进一步引导。房产交易以本地客户为主。 住宅的交易价格不同地段价格差异性不大，村民自建、福利房及微利房由于其产权不完整，资产价值得不到完全体现，而且综合素质又较差，因此其价格水平总体较低，约为3000-4000元/㎡；但有产证的二手房价格相对较高突破了7000元/㎡。 表：光明新区房地产市场现状表 发展阶段 房地产市场启动期 市场总体特征 相对封闭，住宅的开发量和交易量均较少 产品特征 以村民自建、福利房及微利房为主，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品 客户特征 在光明新区工作和生活的人群 价格特征 非商品房价格约为3200-4000元/㎡，普通二手商品房价格约为5000-8000元/㎡。 未来商品房需求增加，置业要求超越初级市场住宅产品诉求，追求高品质生活，房地产开发成本增加。 光明新区2003-2004年有商品房推出，由于具备完整的产权、较高的品质，获得市场的高度认可，推出后短期内即被市场消化。进入二级市场后，交易量占市场总量的绝对比重，交易价格及租金成为市场的标杆。 主力客户包括两大类：一类是光明新区本地人，另一类是非光明新区的定居人口，以企业主和中高层管理人员为主，辅以当地公务员及部分港、澳、台投资者。这部分消费人口，支付能力强，置业升级需求增加。 消费户型以三房、四房为客户的主要置业目标，其中三房比重较大，主要为改善居住条件而产生的换房需求，受此影响，市场对小户型的产品需求较少；面积需求以80-120㎡的面积区间为主。购房目的以自住为主，占55%以上。 对产品的要求已经超越了位置、交通、采光等初级房地产市场诉求点，而是要求具备良好的景观环境、配套设施、建筑品质、社区人文环境等条件，并愿意为此支付相应的价格。因此，未来市场的房地产开发商面临更高的挑战，需增加产品投入打造优质项目。 随着产业的集聚及规模的扩大，社会经济的发展，区域对外开放程度的提高，这一趋势将日益明显。 2、光明市场环境 （1）区域概况 光明新区