2011房地产估价师《案例和分析》重点预习.docVIP

第三节　房地产抵押价值评估 ［3-3］ ××1楼①～⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价结果报告（） （） （） 本次估价对象为甲公司拟续办抵押贷款所涉及的位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧的××光电子核心市场的1楼①～⑦轴、2楼在建工程，总建筑面积为23039㎡ 1．土地状况 （1） 估价对象为××光电子核心市场的1楼①～⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，土地使用权由甲公司以出让方式取得。2002年6月26日，A市国土资源管理局B新技术开发区分局核发了《国有土地使用证》（2002］×××号）2052年6月26日，土地使用权剩余年限为45．83年。该宗地东、南临居民区及商业网点，西临民院路，北临珞瑜路。 （2） 估价对象为××光电子核心市场的1楼①～⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场为1栋五层建筑物，地上四层，地下一层。设计总建筑面积74185㎡（3—1）1楼①～⑦轴建筑面积为8677㎡（）2楼建筑面积14362㎡（） 各层设计建筑面积一览表单位：㎡3-15 地下层 一层 一层夹层 二层 二层夹层 三层 三层夹层 四层 四层夹层 合计 17545 12353 1335 11955 2407 11937 2407 11937 2309 74185 （3） 估价对象土地地势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（ 3．开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。 4．建筑物结构：钢混。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法来源建设工程教育网 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看和调查，估价对象为在建工程，成本资料比较容易收集，故宜采用成本法进行评估；另外，估价对象在建工程土建部分、主体安装工程均已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对较少且容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算，故可采用假设开发法浚评估。 十、估价结果 注册房地产估价师在实地查看的基础上，根据国家标准《房地产估价规范》，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，认真分析现有资料的基础上，结合估价经验，综合分析影响房地产价值的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点2006年8月31日房地产的抵押价值为人民币15703．16万元，大写人民币：壹亿伍仟柒佰零叁万壹仟陆佰元整。详见下表。 房地产估价结果一览表表3-16 序号 楼层 建筑面积（㎡） （㎡） （） l 11～7轴 8677 9017．23 782425 2 2楼 14362 5485．95 787891 合计 23039 15703．16 十一、估价人员（） 2006年8月25日至8月28日。 十三、估价报告使用期限 在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告使用期限自本估价报告出具之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。 十四、风险提示（） （） ××2楼在建工程抵押贷款估价技术报告 一、个别因素分析（） （）3-17 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 繁华程度 距市级商服中心距离（m） 600 8001500 1500～2500 2500～3500 3500 距区级商服中心距离（m） 400 400700 700～1200 1200～1600 1600 距小区级商服中心距离（m） 100 200300 300～400 400～500 500 距街区级商服中心距离（m） 50 50100 100～200 200～250 400 交通条件 临街道路状况 混合型主干道 生活型主干道 生活或交通型主干道 生活型次干道 支路 临街公交站点状况（） 12 1014 6～10 4～6 4 距火车站距离（m） 30004500～6000 6000～8000 8000 距长途汽车站距离（m） 300 3001200 l200～2000 2000～3000 3000 距码头距离（m） 600 6003000 3000～000 6000～8000 2100 基础公用设施状况 供水状况（） 99 98 97 96 96 好 较好 一般 较差 差 距医院距离（m） 300 300600 600～900 900～1200 l200 距电信营业厅距离（m） 200 200400 400～700 700～2000 2000 环境状况 噪音污染 无污染 基本无污染 轻度污染 污染较重 严重污染 大气污染 无污染 基本无污染