合富辉煌-2010年东莞左庭右院项目营销推广报告.pptVIP

本报告要解决的核心问题： 市场中的第一名 大企业 垄断价格 推货策略 THANKS！ 1、石井大道与石井之路交汇处昭示性最好，但停车不便； 2、建议售楼处在主入口右侧，一方面昭示性强，另一方面可分享天骄峰景客户； 3、项目无会所，建议售楼处设置在如图中所示的商铺处。 4、因售楼处为商铺，从成本的角度考虑，建议弱化硬装； 5、因符合本地人特性，建议采用新古典主义风格 6、建议面积不超过200㎡； 往天骄风景方向 售楼处 [2]、现场展示策略—售楼处选址及风格 选址理由及风格建议 销售洽谈区 售楼处迎宾 项目模型 区域模型 顶部处理 销售控台区 [2]、现场展示策略—新古典风格示意图 [2]、现场展示策略—中式文化点缀示意图 1：景观相对最好，为主力及特色户型 ；第一批推货建议6#220㎡、5#190㎡、 8#154㎡，如图所示； 2、建议为欧式、西班牙、地中海、新古典主义等本地人容易接受的风格。 [2]、现场展示策略—样板房等选址及风格 [1]、推货及价格策略——推货 ５ ６ ７ ８ 选址原则及风格建议 [2]、现场展示策略—装修示意（豪华中式） 与营销主题相吻合！ [2]、现场展示策略—装修示意（富丽的欧式宫廷） [2]、现场展示策略—装修示意（地中海风格） 双开门 进口金属马赛克造型 [2]、现场展示策略—豪宅细节建议 挑高奢华入户大堂 大堂接待台 水晶灯 [2]、现场展示策略—中式文化精品点缀 第一阶段 概念释放期 形象导入期 “大智若愚、 无为而治”文化概念释放 片区价值炒作（联合中信御园）开始导入项目形象 项目核心形象初步确立 步骤 方式 阶段 第三阶段 通过文化占位引领市场作为广告推广主线 形象确立期 形象巩固期 第二阶段 第四阶段 核心价值逐步释放 形象升华期 第五阶段 视实际情况，如公益活动提升等 [3]、广告策略—推广排布 备注：因项目工程节点时间不详，各阶段详细时间后续深化！ [3]、广告策略—解读竞争对手 天骄峰景：中式+景观资源 君山：风水 东方华府：直白叫卖“豪” 荷塘水色：规模+中式 竞争对手大多以中式与风水为核心，这与东莞客户喜好有关 关注！沟通！东莞新兴豪豪宅 [3]、广告策略—核心 在深圳关注“城高人居文化” 从深圳到东莞，一直延续着“关注人性”的策略！ [3]、广告策略—平面表现1（主推）（奢华） 风水文化园林示意 与公主坟相界处，布置茂密竹林 接着布置假山，抵档“阴气” 中间设置凉亭； 建议设置老子圣像；将与推广主题保持一致！ 100% 473 　 　 2% 8 345-392 复式 51% 240 190-240 四房二厅三卫+工人房 21% 100 180-186 四房二厅三卫 21% 100 145-150 四房二厅二卫 5% 25 134 三房二厅二卫 套数比例 套数 建筑面积 户型 1、物业定位——现户型面积点评 目前主力户型四房217-240㎡占46%，与天骄峰景最佳组团重叠，竞争压力较大！ 同时，项目180 ㎡与190㎡产品存在内部竞争！ 客户意向面积： 50%的客户想购买121－150㎡，其次为151-200㎡ 客户接受总价： 70%以上客户接受 71-150万总价区间， 1、物业定位—天骄峰景客户调研 100-150万 150-200万 200-300万 300万上 135-180 140-190 200-250 250 以上 户型面积㎡ ★ ★ 9000-10000 天骄峰景、东方华府 ★★★ 7500-8000 国际公馆/金域中央/御泉山/东骏豪苑 ★ 12000 天骄峰景、东方华府 ★ 16000 东方华府楼王、荷塘月色、帝庭园 畅销度 均价㎡/元 典型楼盘 建议将原项目主力户型217-240 ㎡控制在200㎡，180-190户型㎡控制在160㎡，与竞争对手形成差异化！ 解决办法：将1、2#改成二梯四户，承载其它压缩后的面积。 1、物业定位——主力户型面积建议 1、物业定位 2、形象定位 3、 价格定位 第三章 项目定位 2、形象定位——典型项目形象 不出众，非豪宅 帝庭园 宅立中国，门启天下 荷塘月色 南中国城市湖山官邸 天骄峰景 东莞豪宅生活优质代表 东方华府 黄旗山正东，高尔夫别墅 君山 典型豪宅项目形象 形象定位 名称 豪宅形象：一类为赤裸型，如东方华府；一类为文化型，如荷塘月色；一类为资源型，如万科虹溪诺亚 奢华调性 中式调性 2、形象定位——策略思考 1、中信御园将“高调”亮相，板块趋热！ 2、天骄峰景强势推广，各种招数粉墨登场！ 3、片区