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投资性房地产公允价值计量的价值相关性研究 易明霞 刘运国 广州商贸职业学校/中山大学管理学院 摘要: 投资性房地产作为新企业会计准则新增内容，将企业为投资目的而持有的土地和 建筑物在资产负债表中单独反映。本文选取了 2007年年报披露中采取公允价值 模式进行投资性房地产后续计量的16家A股上市公司作为样本，分为房地产类、 银行类与其他类三类进行研究，本文通过价值相关性研究方法，建立盈余反应 模型对新准则下投资性房地产公允价值计量模式的运用是否提高了上市公司的 价值相关性进行了统计检验，研究发现：上市公司 2007年执行新会计准则后， 与 2006年相比，我国上市公司对投资性房地产在运用公允价值后续计量的情况 下，房地产类和银行类投资性房地产整体公允价值变化额有积极的市场反应， 与股票价值具有价值相关性，新企业会计准则实施后，会计信息的决策有用性 有所提高。其他类投资性房地产整体公允价值变化额未出现积极的市场反应。 关键词: 公允价值，价值相关性，投资性房地产 一、引言 财政部于 2006 年 2 月 15 日发布了包括 1 项基本准则和 38 项具体准则的新会计准则体 系，并规定于 2007 年 1 月 1 日首先在上市公司实施。新会计准则与旧准则相比，公允价值 计量属性的运用是新旧准则最显著的变化之一，公允价值问题一直是国际会计前沿中一个极 富挑战性的热点和难点问题，近年来，国际会计准则及美国等市场经济发达国家的会计准则， 纷纷将公允价值作为其重要的计量属性加以运用，以提高其会计信息的相关性。 投资性房地产作为新会计准则新增内容，将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资 产负债表中单独反映。长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其 作为固定资产和无形资产的内容，但从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过 数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍， 甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往 往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这 种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及会计信息的 相关性，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则 66 将企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产 中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。 2007 年，新会计准则在上市公司实施后，深沪两市 1570 家上市公司中存在投资性房地 产的有 630 家上市公司。这些公司绝大多数对投资性房地产仍采用了成本计量模式，仅 19 家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。由于房地产行业与投资性房地产关 系的紧密性、银行业本身的特殊性，本文将采用投资性房地产公允价值计量的公司分为房地 产类、银行类与其他类三类进行研究，通过对案例的详尽分析，揭示新准则下投资性房地产 公允价值计量模式的运用是否提高了上市公司的价值相关性。本文后续部分安排如下：第二 部分是相关理论和研究文献综述；第三部分是研究样本公司背景情况介绍；第四部分是研究 设计；第五部分是统计检验和分析结果；第六部分是本文的研究结论。 二、相关理论文献综述 （一）公允价值定义 1961 年，美国注册会计师学会（AICPA）Maurice Moonitz 在他撰写的 ARS No.1 中最早 提出“公允价值”概念。ARS No.1指出，在市场经济中，市场价格是一切计量属性的基础， 其他计量属性都是市场价格的衍生物，如果市场价格实际存在的话，计量的难度就会降低。 因为市场交易表达了独立的判断，市场交易将交换价值曝光。 美国财务会计准则委员会（FASB）关于公允价值的定义：“在计量日当天，市场参与者 在有序交易中出售资产收到的价格，或转移负债支付的价格。”国际会计准则理事会 （IASB） 在 1995 年制定的国际会计准则第 32号《金融工具：披露和列报》中关于公允价值的定义： 指在公平交易中熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债