海曙区电业局南侧地块可行性分析报告.pptVIP

4室2厅5卫1厨346.00㎡ 4室2厅6卫1厨399.00㎡ 5室3厅7卫1厨701.00㎡下层 5室3厅7卫1厨701.00㎡下层 四、投资分析 1、本案周边土地价格——商务用地 地块名称 面积(亩) 容积率(≤) 成交总价(万) 楼面价(元/M2) 成交地价(万/亩 竞得单位 交易时间 丽园北路东侧胜丰地块 31.95 2.2 17808.472 3800 557.33 恒茂置业 2010-9-20 海曙莲桥街地块 76.59 - 93530.688 12000 1221.23 宁房股份 2010-4-15 通途路北侧双杨1-1#地块 17.7 1.7 7282.3971 3630 411.4 豪润置业 2010-1-29 新星商业1#地块 79.44 2.5 47663.1 3600 600 开务置业 2010-1-29 横河街地块 10.64 2.0 17209.857 12135 1618 恒威置业 2010-1-29 通途路北侧双杨1-2#地块 34.45 2.8 20837.4768 3240 604.8 豪润置业 2010-1-29 鄞奉片区东部启动区地块 156.77 - 292574.6703 7742 1866.22 城投置业 2010-1-21 厂堂街地块 8.02 5.0 21418.74 8010 2670 银亿置业 2010-1-21 联丰仲家桥地块 63.65 2.2 28285.1712 3030 444.4 博虹投资 2010-1-21 水上公园三期2#-b地块 20.21 1.8 13242.2472 5460 655.2 金典置业 2009-12-25 联丰张家弄地块 37.87 2.2 22272.0212 4010 588.13 永都置业 2009-12-9 新星商业2#地块 101.53 1.6 48733.2 4500 480 颐莫尚置业 2009-3-13 灵桥路原五金交电商场地块 8.03 7.0 28098 7500 3500 权威国际投资 2008-10-16 工人文化宫地块 3.63 - 10314.5123 7960 2840.29 宏都投资 2008-10-9 本案周边商务土地楼面价3240-5460元/㎡ 1、本案周边土地价格——住宅用地 地块名称 面积(亩) 容积率(≤) 成交总价(万) 楼面价(元/M2) 成交地价(万/亩 竞得单位 交易时间 气象路西段1#地块 81.51 2.2 101972.5674 8530 1251.07 城投置业 2009-12-25 机场路东侧前丰地块 27.16 2.0 23610.224 6520 869.33 恒威置业 2009-9-1 原宁大成教学院地块 43.18 2.0 49166.488 8540 1138.64 雅戈尔置业 2009-9-1 天水家园北Ⅱ-1a地块 72.76 1.8 96030.9 11000 1319.88 银亿房产 2010-7-21 本案周边住宅土地楼面价8530-11000元/㎡ 同区域中住宅与商务用地价差：5290-5540元/㎡ 2、本案周边楼盘销售价格 由此得出本案价格参照区间： 在17000-25000元/㎡（白坯） 正对中医院太 平间劣势 楼盘 主力面积 销售均价 青林湾5期 85-200㎡ 20000元/㎡ 维科上院 140—180㎡ 22000元/㎡ 平层大宅350—500㎡ 预计35000元/㎡ 长岛花园 平层大宅 25000元/㎡（白坯） 别墅 4-5万元元/㎡ 21码头 平层35-50㎡ 13200元/㎡ 复式35-50㎡ 16800元/㎡ 别墅600-1000㎡ 1.7万—2.5万/㎡ 新星龙湾 洋房200-480㎡ 13000元/㎡ 公寓33—66㎡ 10000元/㎡ 邻机场路劣势 别墅式低层 3、本案产品配比与总销售金额 产品配比 总建筑比例 总建合计 方案1（平均值） 方案2（下浮10%） 平层大宅 400㎡/套*110套 44000㎡ 21000元/㎡ 9 2400万 8 3160万 沿街商业 沿街单层商业 2000㎡ 30000元/㎡ 6000万 54000万 会所及配套用房 3932㎡ 合计 49392㎡ 9 8400万 8 8560万 建安成本6000元/㎡计算，合计约29600万元 仿造海景 花园持有 全案19922元/ ㎡ 全案17930元/ ㎡ 4、倒推土地成本（以总销88560万，全案单价17930元/ ㎡ ） 楼面价 土地总价 开发总计 开发成本总计 项目利润 利润率 　 楼面价 土地总价 开发总计 开发成本总计 项目利润 利润率 （单位：㎡/元） （单位：万元） （单位：㎡