我国居民住房支付能力与住房问题研究.doc

我国居民住房支付能力与住房问题研究 黄顺英 [摘要]基于全国、各省（市）以及各收入群体的基本数据，运用住房单价月收入比进行计算与分析，初步揭示了我国不同时期、地区和不同收入群体住房单价月收入比的特点以及相互差异的程度，指出我国居民住房问题的中心是住房支付能力社会差距过大。 近年来我国房价快速上涨，居民收入也不断增加，对于房价与收入的差距、居民住房的支付能力变化以及住房问题的中心等问题，社会各界的研究和争议颇多，也一直持续不断，很少有权威的衡量标准与评判方法。本文试图从全国、各省（市）以及各收入群体的基本数据出发，运用住房单价月收入比进行计算与分析，希望获得更有价值的分析结果。 1、住房单价月收入比与住房支付能力 住房单价月收入比是指一定时间与地域范围内住房单价与家庭月收入的比值，即：住房单价月收入比=住房单价/家庭月收入。运用住房单价月收入比既能真实地反映出商品住宅价格与城市居民收入之间的关系与差异，又便于对城镇居民的住房支付能力进行研究，并进行科学分类，以优化配置金融资源和更好地制订住房政策。住房单价月收入比等于1或小于1时，表示这个家庭1个月的收入等于或高于当时当地1平方米住房价格，可确定为有完全住房支付能力的家庭；比值为2时，表示家庭2个月的收入相当于当时当地1平方米住房价格，则为住房支付能力不足的分界线；比值大于2时，表示家庭2个月以上的收入相当于当时当地1平方米的住房价格，这样的家庭为无住房能力家庭。 2、住房单价月收入比的计算与住房支付能力分析 2.1 我国住房单价月收入比的特点 基于1991～2007年相关数据，可计算出住房单价月收入，依此可总结出我国住房单价月收入比的一些特点。由表1可知，我国住房单价月收入比呈逐年缓慢下降趋势。根据住房单价月收入比变动的情况，可分为两个阶段： 第一阶段是1991～2001年，住房单价月收入比处于较高水平，在1.75～1.14之间波动，根据前述概念可知，此阶段全国城镇居民平均收入水平对住房的支付能力不足；第二阶段是2002～2007年，该指标值有所回落，基本处于合理区间，此阶段我国城镇居民平均收入水平对住房具有完全的支付能力。这说明，我国政府近几年对房地产的一系列宏观调控措施取得了一定的成效。 2.2 我国各省份住房单价月收入比 下面通过对相关数据的计算，分析我国2007年各省份住房单价月收入比状况，总结出相关特点，以期了解居民住房支付能力的地区差异。 从表2可知，2007年住房单价月收入比最高的地区是北京，上海居第二，往下依次为天津、海南、浙江、广东、辽宁和福建，它们的比值均在1以上且高于全国平均水平，说明这些地区的收入与房价差距比较大，居民家庭总体上对住房支付能力不足。收入与房价差距最小的地区是宁夏，其次是西藏，其余凡居于全国平均水平之下的地区，城镇居民总体上对住房具有完全支付能力。由上表还可知，我国住房单价月收入比最高地区与最低地区的差距较大，为3.56倍。这表明我国住房单价月收入比的地区分布并不均衡。 2.3 我国部分城市的住房单价月收入比 为进一步观察住房单价月收入比在不同城市之间分布的情况，制作表3。 由表3可知，北京、上海、天津、杭州和广州的比值在1与2之间，说明这些大城市的居民收入与房价差距较大，这里的居民总体上的住房支付能力不足。而南京、扬州和重庆等中小城市的比值均在1以下，说明这些城市的居民收入与房价的差距比较小，这里的居民对住房具有完全的支付能力。 3、我国不同收入水平家庭住房单价月收入比 从表1数据看，我国住房单价月收入比平均水平近几年已回落到合理区间。但问题是我国城镇居民家庭收入的社会差距很大，而且近年来呈现了持续拉大的趋势，简单的平均数并不能真实地反映我国居民家庭实际的购房能力。因此，有必要侧重研究平均房价下不同收入水平家庭住房单价月收入比的情况。 3.1 我国不同收入水平家庭的住房单价月收入比 根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共7个组的住房单价月收入比，如表4所示。 由表4可知，2007年全国城镇居民对住房具有完全的支付能力。但按收入水平分组来看，有10.05%的最低收入户和困难户无住房支付能力；有50%的中等及以下收入水平的家庭住房支付能力不完全；有40%的中等偏上及以上收入水平的家庭对住房具有完全的支付能力。数据表明，房价相对于大多数中低收入家庭来说仍属偏高。 3.2 北京市不同收入水平家庭住房单价月收入比 为深入详细地说明不同收入家庭住房支付能力情况，以下制作了表5，单独考察住房单价月收入比居于全国之首的北京市不同收入水平家庭的购房能力。 由表5可知，2007年北京市居民家庭整体上住房支付能力不足。其中，有40%的低收入户和中低收入户无住房支付能力；有20%的中等收入户处于住房支付能力不足的分界线