房地产开发是否存在暴利.doc

房地产开发是否存在暴利 ?近几年，房价节节高升，人们在抱怨房价过高的同时，也纷纷质疑房地产开发的利润率是否过高。2005年，房地产开发是否暴利问题更是成了业内外讨论的热点，甚至成了电视谈话节目、娱乐节目的主题。在此背景下，通过数据，客观的探讨房地产开发行业的真实利润水平及其与房价的关系也就有了一定的必要性。 要讨论房地产开发的利润率，首先要确定衡量的指标。一般来说，净资产收益率反映股东资金投入的年度回报率，是衡量一个行业真正盈利水平的最重要、最根本指标，也是企业最为看重的指标。而收入利润率[1]是反映收入中利润比例的重要指标，在一定程度上也与行业的盈利相关。开发企业/项目的收入利润率虽然不能完全反映房地产开发的利润水平，但是，它与购房者的关系更为密切，是购房者最为看重的利润指标，也是当前很多人认为房地产开发存在暴利的最重要原因。因此，本文将收入利润率与净资产收益率共同作为研究房地产开发真实利润水平的两个重要指标，同时，由于数据的限制，在一些地方采用了替代性指标。 一 房地产开发的真实利润水平 1. 房地产开发全行业利润水平 根据2005年12月20日国家统计局正式公布的全国经济普查的数据（详见表1），2004年房地产开发业实现主营业收入13315亿元，利润总额达到1035.2亿元，利润总额与主营业收入的比值[2]为7.77%，远低于采矿业（20.74%），也低于包含金融、信息、高科技产业在内的其他第三产业（10.23%）和交通运输、仓储、邮电业（8.77%），在各行业中仅处于中上水平，对于一个景气水平较高的行业而言完全属于正常。而利润总额与净资产的比值[3]仅为6.47%，低于采矿业（29.40%）、制造业（12.62%）、批发零售业（11.54%）和建筑业（6.98%），在行业中仅处于中等水平，谈不上什么暴利。 ? 表1 2004年各行业利润情况 ?????????????????????????????????????????? 单位：亿元，％ 行业 利润总额 主营业收入 利润/主营业收入 净资产 利润/净资产 房地产业 1035.2 13315 7.77 16005.9 6.47 采矿业 2557.5 12334.2 20.74 8699.8 29.40 制造业 9547.6 189519.7 5.04 75675.1 12.62 电、燃气、水的生产供应业 960.3 16588.6 5.79 19546.9 4.91 建筑业 826.7 29380.9 2.81 11841.8 6.98 交通运输、仓储、邮政业 1022.4 11661.1 8.77 18713 5.46 批发零售业 2149.6 110924.5 1.94 18632 11.54 住宿、餐饮业 27.5 1649.6 1.67 2753.6 1.00 其他第三产业 4550.1 44479.4 10.23 77542.2 5.87 资料来源：第一次全国经济普查主要数据公报 ? 2. 上市房地产开发企业的利润水平 房地产上市公司从规模、经营管理水平、融资渠道等整体的竞争力上看要明显地好于非上市公司，而且，上市公司在数据披露上面更为真实、可靠，考察房地产上市公司的利润指标可以基本反映优秀房地产开发企业的利润水平。 剔除个别净资产或净利润为负值的开发企业，沪、深两市A股上市的房地产开发企业共47家，其2005年前三季度主营业利润率（主营业利润/主营业收入）和利润总额/主营业收入的具体数值详见表2。 表2 2005年前三季度上市房地产开发企业利润情况 ?????????????????? ????????????????????????单位：％ 企业名称 利润总额/主营业收入 主营业务利润率 企业名称 利润总额/主营业收入 主营业务利润率 企业名称 利润总额/主营业收入 主营业务利润率 G万科A 22.5 35.4 新黄浦 47.9 41.1 中远发展 12.8 45.0 G陆家嘴 39.0 43.9 G新梅 34.0 42.6 亿城股份 2.8 16.0 招商地产 26.2 27.4 名流置业 21.9 29.0 G东华 5.9 24.2 G中企 35.4 40.2 银基发展 14.9 22.6 G德赛 5.2 16.2 金融街 31.3 33.3 南京高科 2.0 16.4 G渝开发 19.4 26.5 金地集团 18.7 28.4 先锋股份 15.3 21.4 长春经开 6.8 11.0 G金桥 32.0 43.7 天地源 7.4 16.7 天房发展 6.3 39.6 北京城建 21.6 21.5