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经济与管理学院课程论文 论文题目: 房地产宏观调控对万科的影响 学 号: 2011020302029 学生姓名: 陈攀烽 专 业: 财务管理 年 级: 11级 课程名称: 经济学基础 授课教师: 杨小哥 2011年12月11日  房地产宏观调控对房地产的影响 内容摘要: 本文首先粗略讨论2011年的个别房地产宏观调控政策及其的利与弊，并分析其对房地产的影响，在就其中限购令和房产税进行深度的解析以及其对房地产企业和广大的顾客以及房价的影响。 关键词：房地长宏观调控政策; 限购令; 房产税；房价； 引言 对于目前中国的房地产行业，供需双方的博弈已经失衡，公告及的相对刚性，难于准确估值的产品特性、过于分散的行业结构，消费者巨大的心理需求，资金链条上的不合理性，暗箱操作六个主要原因导致卖方占绝对优势。卖方的优势独享导致供需失衡，任由其发展必然导致行业危机的发生，支柱产业的危机必然导致国民经济的塌陷，这必然需要国家对其进行宏观调控，同时，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的最根本原因。 宏观调控政策 （一）2011年房地产宏观调控政策 时间 措施 要点 利与弊 2011-1-18 银监会：继续实施差别化房贷政策 会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。 差异化房贷政策对房地产市场结构调整起到了推动作用，有利于房地产市场的健康发展。限购政策正向着更大范围发展，未来二三线城市楼市可能大幅降温，并促使全国范围内房价“拐点”来临。 杨红旭表示，将会促使我国的房地产税收结构更加均衡、更加合理，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。业内专家普遍认为，短期来看，政策叠加效应对楼市造成的心理冲击很大，近期房地产市场成交可能迅速降温。地产商融资成本上升，如果房价遏制上涨，则自身的利润空间会被压缩，所以错非是资金充裕的国字号地产公司，否则在拍地时候叫价会越发审慎，从而在一定程度上稳定房地产让一部分房贷消费者被迫推迟购房或减少信贷额度，甚至改为全款购房，预计商业贷款购房比例将缩减到15%以内，创近七年新低将使得房价更快进入下降通道 数据的选取与来源 本文使用数据分析方法对房地产进行综合分析。首先，选取上市公司财务报表中的一些重要的量化指标，包括:主营业务收人(x1，元)、主营业务利润(x2，元)、利润总额(x3，元)、净利润(x4元)、每股收益(x5，元)、每股净资产(x6，元)、净资产收益率(x7，%)、总资产收益率(x8，%)、资产总计(x9，元)、股本(x10)。然后，再就限购令和房产税进行深度讨论和分析。 分析过程 限购令 限购令是指家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。 在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。 在此轮调控中,各地 限购令 相关漫画 的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。调控政策在楼市成交量上有所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。据有关数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 　　 征收范围限于城镇的经营性房屋; 　　3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，但是作为一种与房地产市场关系密切的税种