V01地产企业战略规划(项目资金战略实战操作手册）.pdfVIP

地产企业融资新略 房地产项目资金战略实战操作手册 我们身边都会发生这样的故事，有些发展商有地没钱，导致成本越来越 大；有些发展商项目开发到中途，因后续资金不到位而停工；有些发展商资金实力 雄厚，却因战略失误而面临资金回收困难……本文提供了一套非常有价值的资金 运作方案，值得房地产公司决策者深入研读。 1.拓展融资渠道 我们都可以看到一些眼睁睁的事实，一些开发商拥有土地而无资金用于开 发，致使土地闲置达数年之久，成本越来越大；另一些开发商项目开发进行到 中途因后续资金不到位而停工，贷款利息日渐沉重；而另一方面一些资金实力雄 厚的发展商却盲目开发，不重视市场研究及投资风险评估，急于趋利的倾向非常 严重，致使开发项目不适应市场需求而资金回收困难，只好在还贷的压力下长喘 不息。 房地产开发必须依靠金融机构的支持和配合，一个房地产开发商的融资能 力和水平的高低，也往往与一个项目的成败息息相关。 一般来讲，房地产开发项目融资的渠道主要来自于以下几方面： 1.1渠道A：企业自有资金 就房地产开发投资本性来讲，要求开发商必须有一定量的自有资金投入开 发。开发商的自有资金，包括现金和其它流动资产（如银行票据、股票、债券以 及可立即出售的建成楼宇等），以及在近期内可收回的出售各类物业回款等。 一般地，企业自有资金投入额度在30%左右，但对于开发商认为看好的个别 项目，预计利润率远远高于银行存款利率，则开发商则会根据自己的实力适度加 投自有资金。但对一般项目，开发商没有十足的把握，则会尽量减少自有资金的 开发风险，或者把开发风险转移到他方。 1.2渠道B：银行信贷 银行信贷融资是开发商进行房地产开发的主要融资渠道。房地产开发商的 自有资金是有限的，其大量资金则主要靠银行贷款。如果开发商缺乏筹集资金 的实际能力，其结果则可能是流动资金拮据、周转困难等原因而以失败告终。 129 地产企业战略规划 第一模块 再好的项目，没有资金启动和发展，都是一句空话。尤其对于投资数十亿以 上的特大型房地产开发项目，开发商如果得不到银行、财团或政府的协助， 不能把资金落实到位，其结果是可想而知的。 1.3渠道C：合作开发 开发商如果筹资困难，则可以借助有经济实力的公司合作开发，也是一 种分散和转移资金压力的较好办法。现在这种合作开发的形式已经越来越普遍， 比如一方出地、另一方出资，利润按比例分成。还是就是两家以上开发商联手投 地，共担风险，共享利润。比如今年年初皇岗一拍卖地块中益田房地产公司 和泰华房地产公司联手投得，就是一个最好的实例。 1.4渠道D：预售回款 这种融资方式在房地产市场前景较好的时期比较适用，在平淡时期则难以 奏效。房地产开发商可以通过楼宇预售回款筹集到建设资金，同时可以将部分市 场风险分担给买家。对于分期开发的项目，可以通过预售回款实行滚动开发。 1.5渠道E：让承建商带资承包建设 由于开发商建设资金落实困难，则可能会选择让承建商先带资承包建设。 在建筑市场竞争日益激烈的情况下，一些有经济实力的建筑商，在看好项目开 发前景后，有可能会愿意承包建设工程。如此，开发商则可以将部分融资困 难和风险分担给承包商。 1.6渠道F：其它融资渠道 房地产开发的其它融资渠道，主要有以下几种方式： ◆发行房地产股票 （主要是房地产开发股份有限公司采用） ◆发行公司债券 ◆各类信托基金 ◆各类企事业单位闲散资金 ◆银团联合贷款 资金问题，历来都是开发商最为关切和颇费心机的大事。任何一家开发 130